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“三旧”改造相关税收政策问题探讨
“三旧”改造相关税收政策问题探讨
本文结合实务中“三旧”改造案例对相关税收政策问题进行探讨，主要基于：一是对“三旧”改造涉及的税务问题进行总结，用于个人学习；二是对改造主体在“三旧”改造中可能遇到的税收风险点进行提示；三是“三旧”改造涉及的税收政策诸多不明确，希望引起上级重视，减少税收不确定性对纳税人决策的影响。文章只代表笔者个人观点，仅供批判，原文的部分内容发表于《注册税务师》杂志。
随着大型城市的发展和人口集聚，可以直接开发的“熟地”越来越少，且城市中部分区域需要拆迁、改造和升级，“三旧”改造就是针对城市退化现象而采取的干预措施，对旧城镇、旧村庄、旧厂房进行改造，实现存量土地的资源整合和存量挖掘，促使城市“新陈代谢”，为城市经济发展寻求新的空间。目前“三旧”改造已逐渐成为一线城市重要的供地方式，相对于正常的房地产开发，“三旧”改造在土地供应方式上更为多元、征用和拆迁更为简便、土地收益的分配也更为多样化，因而“三旧”改造更是对税收政策适用带来了诸多影响。
第一类：政府主导模式
案例一：政府直接收储
A公司拥有1宗工业用地，上盖有建筑物，部分办理了房产证，部分未办理房产证。根据市政府会议纪要，该宗土地属于“三旧”改造的范围，并取得国土部门纳入“三旧”改造的批复：“公开出让、收益支持”，该宗土地交由市土地开发中心收储，A公司获得补偿款为后续土地公开出让价款的60%（先由市土地开发中心按照现行基准地价的60%预付给A，后续多退少补）。土地完成收储后，B公司通过招拍挂取得，国家出让价款为1000万。
【案例简析】：
环节 | 纳税主体 | 所涉主要税费 |
政府收储环节 | A公司 | 增值税及附加、土地增值税、企业所得税、印花税 |
公开出让环节 | B公司 | 契税、印花税 |
房地产开发销售环节 | B公司 | 增值税及附加、土地增值税、企业所得税、城镇土地使用税、印花税 |
【疑难问题】：
问题1：对A公司将土地使用权被国家收储而取得的补偿款是否应征收增值税？地上建筑物一并被国家收储是否征收增值税？
根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号，以下简称“财税[2016]36号文”）附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条第（三十七）款规定，土地使用者将土地使用权归还给土地所有者免征增值税，该文件并未限定土地使用权归还的具体形式，案例中土地开发中心代政府履行土地收储职能，A公司取得的土地收回补偿款可以符合该条规定，免征增值税。另外，地上建筑物连同土地使用权一起被国家收储，目前并没有免征增值税的规定，是否视作不动产转让征收增值税，各地税务机关把握不一。笔者认为，地上建筑物与土地使用权作为不可分割的一部分，技术上也难以对补偿款在土地使用权和地上建筑物之间划分，从有利于城市更新、保持其他税种一致性的角度，可以考虑一并免征增值税。
问题2：对A公司将土地使用权及地上建筑物被国家收储而取得的补偿款是否应征收土地增值税？
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条规定，对被征收单位或个人因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征收的房产或收回的土地使用权免征土地增值税。案例中A公司可以提供市政府会议纪要和国土部门“三旧”改造的批复，笔者认为可以理解为符合城市实施规划的需要免征土地增值税。但是，实际中存在部分地方政府的土地收储中心与企业自行协商，按市场价格收储土地，后续根据实际需要再进行规划、利用的情况，不能证明因“城市实施规划”、“国家建设的需要”，笔者认为此种情况能否符合免征土地增值税的规定需要慎重。
问题3：假设通过“招拍挂”仍为A公司取得本宗土地，只需支付出让金的40%，则A公司缴纳契税的计税依据如何确定？后续开发房地产转让时，A公司土地增值税可以扣除土地成本是按照1000万还是400万？
根据《国家税务总局关于免征土地出让金出让国有土地使用权征收契税的批复》（国税函〔2005〕436号）规定，对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金，要计征契税，不得因减免土地出让金，而减免契税。因此，A公司缴纳契税的计税依据仍为1000万。
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。因此，案例中A公司如果只按照40%部分400万缴纳土地出让金，则A公司后续土地增值税可以扣除的土地成本只能为400万。但是，实际中存在另一种情况，A公司先按照公开出让价格1000万缴纳土地出让金，政府后通过其他形式返还600万，此种情况下，如果A公司收取的政府的600万返还款时，是以政府专项奖励、补助等形式取得，不直接与当初缴纳的土地出让金直接联系，笔者认为可以考虑无需冲减土地成本，后续土地增值税可以扣除的土地成本仍为1000万。
问题4：假设A公司取得补偿款，并用补偿款重置物业（或土地）恢复经营，是否可适用政策性搬迁的企业所得税规定，企业在搬迁期间发生的搬迁收入和搬迁支出，可以暂不计入当期应纳税所得额，而在完成搬迁的年度，对搬迁收入和支出进行汇总清算？
根据《国家税务总局关于发布〈企业政策性搬迁所得税管理办法〉的公告》（国家税务总局2012年第40号公告）、《国家税务总局关于企业政策性搬迁所得税有关问题的公告》（国家税务总局公告2013年第11号）相关规定，企业政策性搬迁，是指由于社会公共利益的需要，在政府主导下企业进行整体搬迁或部分搬迁，企业需提供“政府搬迁文件或公告”、“搬迁重置总体规划”、“拆迁补偿协议”、“资产处置计划”等资料，因此，如果A公司能够证实属于社会公共利益需要，且能提供相应资料的，可以享受政策性搬迁的企业所得税优惠规定。同时，在实际中由于部分“三旧”改造的模式省略了政府拆迁公告的程序，笔者认为可结合实际情况认定政府“三旧”改造的批复视同政府拆迁文件和公告，争取享受政策性搬迁的企业所得税优惠政策。
案例二：单一改造主体归宗协议出让
某市工业园内以早期的低矮混凝土厂房为主，不符现行规划要求和市场环境，由政府引入社会投资主体作为单一改造主体C公司，负责“三旧”改造拆迁的所有事宜。包括：与园区内的各原权属人协商并支付拆迁补偿、建筑物拆除及土地平整、政府协议出让、国土部门注销原权属人不动产权属登记，并将土地登记在C公司名下。假设C公司向原权属人总共支付了600万拆迁补偿款，并向政府缴纳了400万的土地出让金。
【案例简析】：
环节 | 纳税主体 | 所涉主要税费 |
单一主体归宗环节 | 原权属人 | 增值税及附加、土地增值税、企业所得税、印花税 |
协议出让环节 | C公司 | 契税、印花税 |
房地产开发销售环节 | C公司 | 增值税及附加、土地增值税、企业所得税、城镇土地使用税、印花税 |
【疑难问题】
问题5：C公司是通过出让方式还是通过转让方式取得土地使用权？政府注销原权属人不动产权证，是否可以视同土地收回，免征相关税费？
按照正常土地收储和公开出让的程序，应由政府先收回原权属人的土地并给予相应补偿，然后再公开出让。本案例中，地方政府为了特定的规划需要、引入单一改造主体并进行协议出让，相当于省略了土地收回的程序，同时将补偿的责任转嫁给了C公司。因此，从实质来看，原权属人取得的600万补偿款，属于土地收回的补偿价款，笔者认建议对此种“三旧”改造模式，应由国土部门直接认定为土地收回，便于税务部门按照土地收回免征相关税费。
问题6：原权属人取得C公司支付的600万补偿款，是属于土地转让价款还是拆迁补偿？是否需要缴纳增值税？后续房地产开发后，该600万是否可以计入C公司的土地成本在土地增值税税前扣除。
参考上述分析， C公司是通过出让方式取得该宗土地，原权属人取得600万价款视同土地收回的补偿价款，根据财税[2016]36号文免征增值税。对于C公司而言，相当于代政府履行了拆迁补偿的责任，支付的600万价款，属于取得土地成本的一部分，在国土部门界定为土地收回的前提下，税务部门可以认可在土地增值税税前扣除。
案例三：限地价、竞配建
D房地产公司与国土部门签订的《国有建设用地使用权出让合同》，开发的某地块，支付土地出让金40亿元，计算容积率建筑面积30万平方米，其中配建安置房建筑面积9万平方米，后者占前者30%。该合同约定，配建安置房按保障性住房设计，须与本合同项下主体工程同步设计、同步实施，同步交付使用，安置房建成后移交对应的政府主管部门。
【案例简析】：
环节 | 纳税主体 | 所涉税费 |
土地出让环节 | D公司 | 契税、印花税 |
配建房移交环节 | D公司 | 增值税及附加、土地增值税、企业所得税、印花税 |
其他物业开发销售环节 | D公司 | 增值税及附加、土地增值税、企业所得税、城镇土地使用税、印花税 |
【疑难问题】：
问题7：配建安置房发生建安成本，是否需要作为D公司取得土地使用权支付的金额缴纳契税？
根据《财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税[2004]134号）规定，出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。因此，配建安置房也属于D公司取得土地使用权所支付的对价之一，代建成本应作为契税的计税依据。但考虑到土地出让环节、与配建房建成环节脱节，实际操作中，可以仍先只针对土地出让金缴纳契税，配建房的支出，由纳税人根据建安支出自行申报缴纳契税，税务机关在土地增值税清算时予以核实。
问题8：配建房移交时是否视同销售缴纳增值税、土地增值税？如果缴纳土地增值税，视同销售收入能否符合《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号)的规定，等额计入拆迁补偿费？
配建房移交的税费问题，目前尚无统一规定，各地税务部门操作方式不一， 目前比较容易接受的处理思路是：如果配建房能够直接出是确权给政府部门，则D公司相当于代建行为，配建房不用视同销售，代建支出计入取地成本。如果配建房先初始确权给D公司，再转移给政府部门，则发生了产权转移，如不符合财税[2016]36号文中的公益性目的，则需视同销售，征收增值税、土地增值税。对于视同销售的收入，如能符合国税函[2010]220号限定的“用建造的本项目房地产安置回迁户的”条件，则可等额计入拆迁补偿费。但根据实际情况来看，开发商配建的安置房，政府会重新统筹，可能作为人才公寓、廉租房等，不一定能符合财税[2016]36号文中的公益性目的、以及国税函[2010]220号的限定条件，导致开发商需要额外负担增值税、土地增值税，造成极大的税企争议，笔者认为，配建房支出实质上是D公司为取得土地使用权支付的实物地价，建议上级部门从实事求是的角度，明确该问题的处理口径。
问题9：如案例中“竞配建”到达计容面积的30%上限以后，仍有多家企业竞选，在此基础上假设认为D公司通过“竞自持”方式取得土地使用权，即：自持3万平方米不对外销售。则自持部分对应的土地出让金，能否分摊到其他正常销售部分在增值税销售额中抵减，能否在土地增值税清算时税前扣除？
D公司自持部分仍属于计算容积率的面积部分，只是通过行政强制手段暂时不可以销售而已，并未不改变开发产品的属性，因此自持部分本身也应分摊土地出让金，而不能把土地出让金全部分摊至其他正常销售部分，提前作为土地成本在增值税销售额中抵减，同理，也不能分摊到其他正常销售部分在土地增值税清算时税前扣除。
问题10：仍考虑问题8 的“竞自持”情况，D公司将自持部分物业以一次性转让永久使用权的方式转让给购房人，并承诺政府放开产权登记后，及时为其办理产权手续，此种增值税、土地增值税是否视同销售处理？
根据财税[2016]36号文《销售服务、无形资产、不动产注释》规定：“转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税”，因此如果自持物业的风险报酬全部转移给购房人，增值税可以考虑按照销售不动产视同销售处理。但是，对于土地增值税的处理，笔者建议，由于产权并未发生转移，暂不纳入土地增值税征税范围，也方便与房产税、土地使用税对产权方征税的原则。
第二类：政府与市场主体合作模式
案例四：村集体的国有留用地直接转让
因某铁路枢纽站工程建设的需要，某区E村被该区土地开发中心征用集体土地，除了经济补偿以外，E村取得按征地面积的15%计算的预留发展用地（以下简称“留用地”），登记在E村经济联社名下。为加快发展经济，E村将留用地分拆，一部分留用地留作村集体建设（复建地块），其余留用地补缴土地出让金变为国有性质用地后进行公开拍卖（融资地块），E村补缴土地出让金1000万。后F公司拍得融资地块，拍卖款1亿元，另需负责复建地块的村民安置房及村集体物业的建设并无偿移交给E村村民及其所在的经济联社。
【案例简析】：
环节 | 纳税主体 | 所涉税费 |
补缴出让金环节 | E村经济联社 | 契税、印花税 |
留用地拍卖环节 | E村经济联社 | 增值税及附加、土地增值税、企业所得税、印花税 |
留用地拍卖环节 | F公司 | 契税、印花税 |
复建地块、融资地块开发销售环节 | F公司 | 增值税及附加、土地增值税、企业所得税、城镇土地使用税、印花税 |
【疑难问题】：
问题11：融资地块公开拍卖时，E村经济联社如何缴纳土地增值税？如何确定扣除成本，是否可以核定征收？
E村经济联社能够提供合法有效票据的土地成本，只是1000万的土地出让金，如果只认可该项成本，则E村经济联社需要缴纳大额土地增值税。E村经济联社认为村集体土地被征用时，如果取得政府经济补偿则不需要征税，而选择取得留用地再转让则需缴纳大额土地增值税，此种方式不合理，极大的影响了村民后续的生活权益，增加社会矛盾。笔者认为，E村经济联社取得留用地的成本，并不仅仅是补缴的1000万土地出让金以外，而是基于放弃了一部分村民赖以生存的土地为代价，根据《广东省征收农村集体土地留用地管理办法》第三条规定，留用地按实际征收农村集体经济组织土地面积的10％至15％安排，对符合部分情况可不安排留用地，采取折算货币方式补偿，由此可见，E村经济联社取得留用地的机会成本，是放弃了按市场价格的土地货币补偿。综上所述，对E村经济联社转让留用地可以考虑从公平、合理的角度核定征收土地增值税。同理，E村经济联社转让留用地的企业所得税，也可以如此考虑予以解决。
问题12：F公司除了缴纳拍卖价款外，还需负责复建地块的开发，复建地块的支出能否作在F公司土地增值税、企业所得税税前扣除？
F公司取得留用地（融资地块）的代价之一就是需承担复建地块的支出，该模式是政府认可的“三旧”改造模式之一，F公司可以提供相关的文件和复建地块支出的相关凭证，可以类似于红线外支出，作为F公司融资地块土地增值税清算时扣除。另外，根据《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发[2009]31号第二十七条规定：“（一）土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等”，因此复建地块的安置房支出可以作为回迁房建造支出，在企业所得税税前扣除。
问题13：复建地块的安置房支出的增值税如何处理？该种实物补偿能否参考《财政部 国家税务总局关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税[2016]140号）的规定，作为土地成本在增值税销售额中扣减？
复建地块的安置房支出，一般是由F公司将资金存入F公司与E村经济联社的共管账户，为方便F公司入账，建安发票直接开具到F公司名下。此种情况下，虽然现金流与业务流存在的一定的差异，在F公司可以提供政府相关“三旧”改造批复和合作文件的前提下，F公司取得建安发票的进项税金可以扣除，但同时F公司无偿为E村经济联社建设安置房的行为，虽然没有发生房屋产权的转移，但在增值税方面仍应理解为无偿提供建安劳务，增值税视同销售，考虑到没有对应的市场价格，可以与建安实际支出相同，如此一来，增值税销项税额、进项税额正好相抵。
另外值得关注的是，根据财税[2016]36号文附件2第十条：“房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额”。财税[2016]140号：“向政府部门支付的土地价款，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等”相关规定，对于复建地块安置房支出能否也视作拆迁补偿在计算增值税销售额时扣减并无明确规定，目前各地税务机关的普遍口径是不予认可，笔者认为，实物补偿与现金补偿并无本质区别，为鼓励“三旧”改造和城市更新，建议上级部门将实物补偿也纳入拆迁补偿在计算增值税销售额扣减。
问题14：假设F公司在复建地块上建设的村民安置房登记在E村经济联社名下，再根据拆迁安置协议逐户安置到村民名下，F公司到E村经济联社环节是否视同销售缴纳相关税费？E村经济联社到村民的环节是否视同销售缴纳相关税费？村民取得安置房如何缴纳契税？
复建地块的权属仍属于E村经济联社，F公司只是代建行为，安置房确权给E村经济联社时，无需视同销售缴纳相关税费。对E村经济联社转移给村民的环节是否需要视同销售，该问题有争议，笔者认为复建地块建成的物业属于集体产权，转移给村民时是否可以理解为共有产权的分割不视同销售征收相关税费，值得考虑。村民取得安置房时，可以参考《广东省契税实施办法》第八条规定，被征收方的土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，异地或原地重新承受土地、房屋权属，其成交价格或补偿面积没有超出规定补偿标准的，免征契税；超出的部分应按规定缴纳契税。
问题15：假设E村经济联社将全部留用地转让给F公司，约定F公司物业建成后返还30%的物业给E村经济联社，则留用地转让环节如何确定各税种的计税依据？
由于E村经济联社转让留用地的对价是未来的30%物业，在转让环节难以确定计税依据，有两种处理意见：第一种意见，在转让环节先按转让时点的房屋市场价值缴纳增值税、土地增值税、契税；待30%物业建成分配时，按分配时点调整计税依据，对已缴纳的增值税、土地增值税、契税进行处理。第二种意见，在转让环节按转让时点的房屋市场价值缴纳增值税、土地增值税、契税；待30%物业分配认回土地转让时点的评估价值，不再调整。笔者建议按第二种意见处理，方便税务机关征管，也便于F公司确定取得土地使用权的成本。30%物业分配时不再按分配时点的市场价值调整的原因，可以理解为E村经济联社用土地换取30%物业是基于土地转让时点确认的，可以理解为合理正当理由。
案例五：货币加物业兑现村留用地
G村有一块留用地（集体性质），经国土部门批准，允许村自留地纳入改造范围，G村“三资平台”通过公开招商，引入H开发商合作，并与G村签订合作开发协议，约定：1.政府挂牌出让前每月补助42万货币补偿金给村；2.出让金净所得的30%以货币形式支付给村，70%折成商业物业兑现给村。3.商业物业建成后由H公司整体包租20年，每月支付租金，20年租赁期满后交还给G村。政府收回该宗留用地，公开出让，约定竞得人需30天内与G村签订合作协议，H开发商顺利拍得该宗留用地，支付土地出让金1000万，按照约定，300万由国土局直接打入G村集体账户，剩余700万由村集体与政府共同监管，用于H公司开发建成后，兑现约定的商业物业。
【案例简析】：
环节 | 纳税主体 | 所涉税费 |
货币补偿环节 | G村经济联社 | 增值税、印花税 |
留用地公开出让环节 | H公司 | 契税、印花税 |
房地产开发销售环节、安置房移交环节 | H公司 | 增值税及附加、土地增值税、企业所得税、城镇土地使用税、印花税 |
物业整体包租环节 | G村经济联社 | 增值税及附加、企业所得税、印花税 |
【疑难问题】：
问题16：H公司向G村支付的每个月42万的货币补偿金，G村能否视同拆迁补偿免征增值税？是否能够作为H公司的取地成本在土地增值税税前扣除？
H公司支付的每月42万的货币补助金，在实际中有多种表现形式，实际中也可表现为“租金”、“开发期补助费”、“补偿款”等名目，如果G村确实提供了相关货物或劳务服务，则属于增值税征税范围，不能视同拆迁补偿免征增值税，也不能够作为取地成本在土地增值税税前扣除。如果在政府主导过程中，能否提供政府相关部门协议和证明，认定为拆迁补偿性质，则可以视同拆迁补偿免征增值税，也可以作为H公司取地成本在土地增值税税前扣除。
问题17：假设货币补助金由H公司的关联公司支付，且支付时点是在H公司与G村签订合作协议之前，那么这部分货币补助金能否在H公司土地增值税税前扣除？
实际中改造主体与补偿主体不一致的情况普遍存在，往往是开发商为了取得与村最终的合作机会，在合作前期以各种形式补偿给村，这部分补偿由于性质不清晰、票据开具主体不对应，在土地增值税税前扣除存在很大的难度，笔者认为，该部分补偿不一定能在后面的合作协议里作为合作条件列明，更多类似开发商取得合作资格的一个前期投入，在增值税时可以以关联公司与H公司重新开票来实现链条完整，但很难作为土地增值税的拆迁补偿支出在清算时税前扣除。
问题18：H公司物业建成后，G村以700万购买约定的商业物业，如何该部分物业的计税依据？是否按照建成时的市场价格进行调整？
笔者认为，商业物业的回购价格已经在合作协议里约定，且有政府部门的共同监管，建议税务机关认可该合理正当理由，不需按照物业建成时的市场价格进行调整。
问题19：假设复建地块、融资地块均确权到H公司名下，安置房建成后，由H公司直接安置给村民，则复建地块的安置房转移环节是否视同销售征收增值税、土地增值税、企业所得税？视同销售收入是否可以等额在土地增值税、企业所得税税前扣除，是否可以在增值税销售额时扣减？
复建地块确权到H公司名下，安置房建成后转移到村民名下发生了房地产权属转移，应视同销售征收增值税、土地增值税、企业所得税。参考《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）第六条规定：“用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，确认视同销售收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费”。企业所得税、增值税暂无明确规定，笔者意见与问题12、问题13的讨论一致。
案例六：“融资地块”加“复建地块”的股权融合
I村有3宗留用地，登记村经济联社名下，经过政府批准后，通过三资平台招商，J公司取得该3宗留用地的开发权益，并协助I村将该3宗留用地整合成2宗土地，地块一为融资地块，地块二为复建地块，以便双方物业能够清晰划分。I村经济联社成立全资子公司K项目公司，把地块一融资地块作价入股到K项目公司，然后J公司收购K公司100%的股权，J公司同时进行融资地块、复建地块的开发建设，复建地块以村联社名义对外销售，融资地块以K项目公司的名义分别销售，J公司获得项目K公司销售物业的利润。
【案例简析】：
环节 | 纳税主体 | 所涉税费 |
作价入股环节 | I村经济联社 | 增值税及附加、土地增值税、企业所得税、印花税 |
K项目公司 | 契税、印花税 | |
转让股权环节 | I村经济联社 | 企业所得税、印花税 |
【疑难问题】：
问题20：I村经济联社将融资地块作价入股到K项目公司的环节，如何征收增值税、土地增值税和企业所得税？土地增值税、企业所得税的扣除成本如何确认？能否核定征收?
融资地块作价入股环节，属于增值税、土地增值税、企业所得税的征税范围。同时，如果K项目公司不属于房地产公司，则符合《财政部 国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税[2018]57号）规定，该环节暂不征土地增值税；根据《财政部 国家税务总局关于企业改制重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税[2009]59号）等规定，符合企业所得税特殊性重组，可在不超过5年前期限内，分期均匀计入相应年度的应纳税所得额。如果符合征收土地增值税、企业所得税的条件，扣除成本也会存在问题10中的情况，建议也可以考虑核定征收。
问题21：K项目公司销售物业时，为I村复建地块代建的物业能否作为土地成本在土地增值税、企业所得税税前扣除？增值税如何处理？
从本质来看，仍属于融资地块加融资地块的合作模式，I村经济联社与J公司如能提供政府认可的该种模式的合作协议，仍可以参考问题12的处理意见，复建地块的支出可以在K项目公司销售物业的土地增值税、企业所得税税前扣除。参考问题13的处理意见，复建地块的代建行为视同无偿提供建安劳务视同销售征收增值税、建安支出的进项税金可以抵扣，代建支出争取作为实物补偿在计算增值税销售额时扣减。
问题22：如果地块一、地块二均转移到K项目公司，然后转让50%股权给J公司，J公司、I村经济联社各占K项目公司的50%股权，后续以K项目公司名义销售物业，税后利润由I村经济联社、J公司分成。则税务处理时有何区别？
如果地块一、地块二均转移到K项目公司，则不存在复建地块和融资地块的问题，只能以K项目公司为主体缴纳企业所得税、土地增值税，地块一、地块二发生的建设成本，可全部作为K公司的成本，不需要归集到J公司。
第三类：市场方主导模式
案例七：一方出地、一方出资的合作建房
L村有1宗留用地，登记村经济联社名下，经政府批准，引入合作方M公司。L村经济联社、M公司共同与国土部门签订土地出让合同，土地出让金及后续建设成本均由M公司负担，物业建成后，L村经济联社与M公司按约定比对分成物业。
【案例简析】：
环节 | 纳税主体 | 所涉税费 |
土地出让环节 | L村经济联社、M公司 | 契税、印花税 |
分房环节 | L村经济联社、M公司 | |
房地产开发销售环节 | L村经济联社 | 增值税及附加、土地增值税、企业所得税、城镇土地使用税、印花税 |
M公司 | 增值税及附加、土地增值税、企业所得税、城镇土地使用水、印花税 |
【疑难问题】：
问题23：物业建成后，L村经济联社与M公司按约定比例分成物业，是否需要视同“以地换房”、“以房换地”缴纳对应的增值税、土地增值税？
L村经济联社、M公司共同与国土部门签订土地出让合同，视同共同取得土地使用权，分房自用环节属于共有产权分割，没有产生产权转移，不征收增值税、土地增值税、
问题24：M公司将分得物业对外销售，分给L村经济联社的物业的建安成本，代建成本能否作为M公司进项税金在增值税税前扣除？能够在土地增值税、企业所得税税前扣除成本？
考虑到此种合作模式中所有的成本均为M公司承担，如果增值税发票也是以M公司开具，可以考虑分给L村经济联社物业的建安成本，均计入M公司的成本，可以作为增值税进项扣除，并作为M公司土地成本在土地增值税、企业所得税扣除。只是L村经济联社如果后续转让该部分物业，则没有对应的扣除成本。
问题25：假设L村经济联社、M公司成立另外一家合营公司，由合营公司与国土部门重新签订出让合同，并以合营公司名义开发、销售。如合营公司支付给L村经济联社补偿款1000万，则该部分补偿款能否在合营公司土地增值税税前扣除？
合作建房中出地方涉及的历史情况复杂，所提供的土地使用权很多并不具备完整的产权，需在签订合作协议后重新完善用地手续，一般是通过重新从国土部门签订出让协议，在此种情况下，土地使用权应理解为通过出让取得，并非从出地方通过转让取得。笔者认为，参考《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2005]5号）第十二条、第十三条对划拨用地的处理原则，土地受让方与原土地使用权人订立的合同，可以按照补偿性质的合同，确实属于合营公司真实、合理的支出，土地增值税税前应予以扣除。同时，为杜绝对该类补偿的随意约定导致侵蚀土地增值税税基，笔者建议税务机关应从合理性方面进行把握，该类补偿加上受让方缴纳的土地出让金不宜超过同等情况下熟地的公开出让价格。
案例八：村集体用地出租进行开发
N村经济联社与O房地产公司签订40年的合作开发协议协议书，根据合作协议，N村经济联社提供建设用地一宗，O公司出资金负责开发建设，以N村经济联社的名义进行立项、确权所开发的物业。O公司一次性支付综合整治费1000万元给N村经济联社，物业建成后，部分物业商业物业授予O公司40年经营管理权，O公司每月支付物业使用费管理费，40年年满后将物业交还给N村经济联社。
【案例简析】：
环节 | 纳税主体 | 所涉税费 |
土地出租环节 | N村经济联社 | 增值税及附加、契税 |
O公司 | 城镇土地使用税 | |
房屋开发建设环节 | O公司或其他建安公司 | 增值税及附加、城镇土地使用税、印花税 |
40年商业运营环节 | O公司 | 房产税？增值税及附加、企业所得税、印花税 |
N村经济联社 | 房产税？增值税及附加、企业所得税、印花税？ |
【疑难问题】：
问题26：N村经济联社一次性收取的1000万综合整治费是否属于土地租金？城镇土地使用税纳税人是N村经济联社还是O公司？
N村经济联社收取的1000万综合整治费，是基于将集体土地出租给O公司，并由O公司在土地上增设建筑物并自行使用，40年后归还给N村经济联社。因此，该1000万综合整治费应按照不动产经营租赁服务缴纳增值税、企业所得税。对于N村经济联社40年后取得才取得的物业，虽然也属于土地出租的对价之一，但考虑到环节脱节、难以核算，暂时不作为土地租金的一部分。同时，根据《财政部税务总局关于承租集体土地城镇土地使用税有关政策的通知》（财税[2017]29号）规定，在城镇土地使用税征税范围内，承租集体所有建设用地的，由直接从集体经济组织承租土地的单位，即承租方缴纳城镇土地使用税，因此，在物业归还之前，由O公司作为城镇土地使用税的纳税人。
问题27：物业建成后，确权到N村经济联社名下，但实际由O公司负责运营，则房产税的纳税人是N村经济联社还是O公司？如果房产税由N村经济联社缴纳，则按照从值缴纳还是从租缴纳？如果是从租缴纳如何确定计税依据？
房产税纳税义务人的确定问题争论较大：意见一，房产税纳税人为N村经济联社，《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条明确规定“房产税由产权所有人缴纳。意见二，房产税纳税人为O公司，因为O公司在土地租赁期间享有对增设房屋的控制权、收益权,因此该增设房屋为承租方无租使用，应由O公司按规定缴纳房产税。笔者认为，从实际情况来看，N村经济联社报建阶段合法合规，取得相关报建资料，但建设过程中未按规划建设的情形较多，很难确权到N村经济联社，可以考虑为房屋产权不明确的由实际使用人，即O公司从值缴纳房产税。如此处理方式，既可以将房产税、城镇土地使用税的纳税人统一起来，方便税务管理；也可以缓解N村经济联社在40年商业运营期间并无现金流的资金压力。
问题28：建安发票开具给O公司还是N村经济联社？如建安发票开给O公司，在物业归还N村经济联社时如何入账？如建安发票开给N村经济联社，O公司如何扣除对应的建安成本
商业物业的建设支出均由O公司承担，且在O公司40年运营期间，N村经济联社并不实际占有、使用该部分物业，为方便O公司成本核算，且与其他税种联动管理，建议增值税发票直接开具给O公司进行入账，并进行进项税金抵扣，待物业归还N村经济联社，按照评估价值入账。如实务中，增值税发票必须开到N村经济联社名下，建议由N村经济联社再以等额的发票开具给O公司。
案例九：旧工厂自行改造
P公司拥有1宗工业用地，并上盖有厂房，假设厂房的建安成本为100万，净值为50万。P公司经过政府批准，补缴地价、自行改造，拆除原有厂房、补缴相应出让金后进行房地产开发建设。
【案例简析】：
环节 | 纳税主体 | 所涉税费 |
补缴土地出让金环节 | P公司 | 契税、印花税 |
拆除厂房环节 | P公司 | 增值税及附加、印花税 |
房地产开发销售环节 | P公司 | 增值税及附加、土地增值税、企业所得税、印花税 |
【疑难问题】：
问题29：被拆除的厂房的原值，能否作为P公司土地增值税扣除成本？如果可以扣除，是按照原值扣除还是净值扣除?
被拆除的厂房，不作为P公司后续开发房屋的必要组成部分，从收入和成本配比的角度，不宜将厂房原值并入P公司的土地成本；而且被拆除的厂房，在运营期间已经通过其他收益进行了弥补。因此，笔者建议，被拆除厂房的原值或净值均不得列入土地成本，在土地增值税税前扣除。拆除过程中发生的成本，可以作为拆迁费用，计入土地增值税扣除成本。
问题30：如果P公司连同工业用地和厂房整体以1000万的价格转让给Q公司，经政府批准后，Q公司拆除厂房、补缴土地出让金，进行房地产开发建设。则Q公司的土地成本是否为1000万?是否需要剔除厂房的原值？
从Q公司的角度，整体购入房地产项目的成本均构成其实际支出，且大部分三旧改造项目中，纳税人整体取得的房地产项目的目的是取得对应的土地使用权，地上建筑物的拆除已在改造计划之中，难以按照土地、地上建筑物进行拆分成本，因此，笔者建议按照整体购入价1000万作为Q公司的土地成本，在土地增值税税前扣除。另外，如果Q公司对地上建筑物或相关设备的处置取得相关收益，可以考虑冲减土地增值税扣除成本。
问题31：仍考虑问题29的情况，假设Q公司取得P公司工业用地和厂房后，可以承继P公司“补缴地价、自行改”造的权益，即：将工业用地改为商业用地，Q公司除补缴土地出让金以外，还需向P公司支付补偿款5000万，则该5000万属于拆迁补偿还是P公司工业用地和厂房的转让对价？
P公司能够取得5000万的补偿款，是基于将工业用地和厂房、连同改造权益一并转让给Q公司，该部分补偿款类似于房地产转让的价外费用，应并入增值税、土地增值税的征税范围，同时土地增值税可以参考《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条规定：“因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让房地产的，免征土地增值税”。
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2019房地产企业开发项目税负测算与税务规划专题9月25–27日‖郑 州·百利中州国际饭店‖主 讲：许老师
C在项目初始阶段，对税负进行提前测算；在开发过程中的不同阶段，通过合同控税，提前防控风险，规范企业的业务流程，规范核算，从根本上化解风险，提前筹划。‖主讲专家‖许老师：国内著名税务筹划专家，长期从事房地产与建筑等相关行业纳税筹划研究与实务操作。曾参与多家大中型房地产企业与建筑业涉税风险诊断和纳税筹划方案设计，现兼任多家大中型房地产企业与建筑企业的财税顾问，擅长将会计、税收、法律知识综合运用到企业经营管理之中，具有丰富的涉税风险防范与纳税筹划实战经验。多次应邀为全国房地产建筑安装企业进行财税专题讲座，授课注重实务操作，讲课中能准确地将税收法规与企业会计处理有机结合起来，所讲操作方法能直接运用于企业涉税处理，通俗易懂且操作性强。并当场解答企业棘手财税问题，因而受到各地学员的认同和热烈追捧。词汇口语化，她所设计的投融资方案安全、可靠、简单易行，深受学员喜爱。‖主讲内容‖一：土地征用与规划信息1．土地面积与成交价格2．楼底座占地面积及容积率3．普通住宅、非普通住宅、其它类可售面积4．测算印花税、契税、土地使用税二：前期工程、基础设施、公共配套预算1．七通一平2．规费3．绿化与景观4．配套设施三：建安成本预算1．地基基础工程2．主体结构工程（甲供、大包、甩项）3．装修工程四：开发间接费预算1．融资成本2．人工成本3．其它五：资金预算与融资成本1．融资渠道与利率2．固定资产购建六：单位面积售价与销售额预测1．分别统计不同类别产品销售额2．按可售面积计算分摊土地成本3．增值税及附加预交4．土地增值税预交5．企业所得税预计毛利七：增值税税负测算1．销项税额测算与销项抵减2．进项税额测算：⑴ 购建固定资产⑵ 期间费用⑶ 成本中服务费（设计、监理等）⑷ 外购材料⑸ 工程大包⑹ 甲供工程3．增值税税负及附加税八：土地增值税税负测算1．不同类别产品清算收入确定2．不同类别产品成本分摊3．车位销售方式（附赠、销售、租赁）对清算影响4．装修成本的扣除5．税金附加计算6．增值额与增值率7．税负与调整思路（决算、成本归集与分配技巧、装修）九：企业所得税预算1．未完工阶段-预计毛利2．完工阶段-毛利差3．期间费用预算4．开发项目出售与自持租赁税负比较5．总体税负十：开发项目全程税务规划与风险防控1．征地方式与税务规划：⑴ 招拍挂（主体变更、红线外、返还）⑵ 拆迁补偿方式要点⑶ 股权收购方式（溢价税负转嫁的处理）⑷ 合作开发模式⑸ 限地价竞配建⑹ 前期规划许可与清算对象确定2．资产剥离与重组：⑴ 合并与分立⑵ 股权转让⑶ 投资⑷ 租赁⑸ 增资与股权转让3．工程承包方式选择中的筹划：⑴ 大包⑵ 甲供⑶ 混合销售（甩项）⑷ 如何选择合作方4．租赁业务中的税收风险防控（无租、免租期、转租）5．融资业务中的税务规划（统借统还、关联借款、无息借款）⑴ 利息发票开具时间⑵ 计提未到支付期的利息是否调增所得⑶ 混合性投资⑷ 同期利率6．销售环节的税务规划（促销方式选择）：⑴ 设立销售公司分解增值率是否可行⑵ 先投资或分立再转让股权是否可行⑶ 赠送装修如何运作⑷ 免物业、免契税、定金返息、老带新⑸ 商铺售后回租⑹ 视同买断、超基价分成⑺ 组建销售部与委托代销的决策7．往来账中的税务风险防控：⑴ 股东借款年末未归还⑵ 无偿出借资金⑶ 负债科目隐瞒收入⑷ 无法支付的应付款⑸ 预收款转收入时间8．违约金专题十一：企业所得税与土地增值税主要口径差异1．土地成本2．开发间接费3．开发费用4．利息支出5．加计扣除与预提6．车位7．营销设施十二：合同控税与合法凭证管理1．稽查新形势新变化与防控风险新思路：（国地税合并、金三、发票联网、严打虚开、双随机、一案双查、联合惩戒）2．防范虚开发票是关键3．合同在税收管理中的重要性4．合同涉税与票据条款（价格、开票时间、种类、合规性责任）5．善意取得的运用6．真实交易的证明7．严守三流一致（付款方向与方式）8．挂靠经营与共享资质9．委托收付款是否可行10．合法凭证如何掌握11．确实无法取得合法凭证的补救12．税负预警如何应对十三：老师现场与您答疑互动，学员问老师答，疑难问题不带回家。‖培训对象‖各房地产开发公司主管财税的总经理、财税总监、财务经理、财会人员，注册会计师、注册税务师和企业纳税经办人员。‖资 料‖本次2天专题的配套讲义，政策辑要与案例集资料。‖培训时间‖2019年9月25日至27日（25日下午报到，26-27日两天课程）‖培训地点‖郑 州◇百利中州国际饭店（郑州市金水区经五路与纬三路交汇处） ‖相关费用‖人民币3680元/人（含授课、场地、资料、会务、现场咨询费等） ↘ 如需安排食宿者，可统一安排，费用自理，（具体详见参会确认函）。Ø 户 名：北京金旭红企业管理中心有限公司Ø 账 号：0719 1001 0302 0001 683Ø 开户行：北京农村商业银行股份有限公司翠屏北里支行‖联系方式‖课程咨询顾问：刘 翔 137 1870 3875（兼微信号）座 机：（010）80574763【打座机的话就说找刘翔】报名专用邮箱：2850160377@qq.com‖增值服务‖☆参会学员可享受房地产企业管理教育网会员积分赠送服务：税法查询、纳税辅导、在线专家答疑、远程教育、网上信息检索、QQ论坛交流等。☆参会学员可同时获得我公司最新19版房地产“财税答疑”手册一本。‖报名方式‖参会学员请在会议前将回执表传至报名专用邮箱，以便会务组做好准备工作。房地产企业土地增值税立法前瞻与清算实务及筹划攻略
9月19–21日‖广 州◇凯荣都国际大酒店‖主 讲：胡老师
‖专题背景‖
C2019年7月16日，《中华人民共和国土地增值税法》征求意见稿横空出世，财税朋友圈全被征求意见稿刷屏了。
C征求意见稿透露出未来土地增值税的巨大转变：土地增值税法将上位为国家法律；出让、转让集体房地产将纳入征税范围；纳税人须根据项目情况及税法要求自行进行土地增值税清算……房地产的冬天要来了吗？然则通过新的土地增值税法，房地产企业又该如何应对？
C其实，对房地产开发企业而言，重要的则是活好当下：在国家密集调控背景下，特别是税收法律政策缺乏严密性、科学性、合理性的情况下，如何做好土地增值税的清算，有效规避清算的风险？在全面增值税以及国地税合并之后，面对强大的大数据税收征管手段，房地产开发企业又该如何有效规避土地增值税的稽查风险？如何在不违反税收法律法规的前提条件下，实施土地增值税筹划，提升企业效益呢？
‖主讲专家‖胡俊坤：法律硕士、注册税务师、经济师、国内著名财税专家。长期从事企业纳税筹划研究与实务操作。在《财政研究》、《经济研究参考》、《涉外税务》、《财会通讯》、《税务与经济》等中文核心报刊发表论文百余篇，发表实务类文章五、六百篇，有二十多篇文章被中国人民大学报刊复印资料全文转载；出版有《新纳税申报表填报》、《个人所得税法解读》、《企业所得税汇算清缴手册》等。总局所得税专家库成员，与中国总会计师协会、东奥会计在线、纳税人学校、金旭红教育等多家财税培训机构长期合作，在业界享有“财税百事通”、“税法活字典”等称号。先后在北京、上海、深圳、广州、南京等100多个城市举办过讲座与培训。其授课特点是：总能将法律逻辑与会计严谨融为一体，实现丰满理论与骨感实操的和谐统一，睿智中饱含幽默，调侃中尽显专业。
‖专题收益‖通过本课程，您将和您的企业获得下列收益：
1．知晓土地增值税未来发展的趋势，进行前瞻性的项目规划；
2．掌握最新的土地增值税优惠，并真正理解其本质，不至于发生筹划差错；
3．把握土地增值税征税对象与课税范围的疑点、难点问题，更进一步理解土增税；
4．理解土地增值税清算单位的内涵，正确把握清算的时间，规避涉税风险；
5．重温土地增值税上房地产销售收入的确认与计量规则，发现其中的利益平衡点；
6．挖掘土地增值税扣除项目中的可用之处，在不违法的框架下有效实施筹划；
7．知晓当前土地增值税最主流的纳税筹划思路，并发现其中的错误与不足，规避
筹划的风险；
8．全面提升土地增值税清算的税收管理水平，有效化解房地产企业的涉税风险。
‖主讲内容‖
第一节：土地增值税立法前瞻分析
1．为什么总有人说土地增值税是“妖税”？
2．增值税与土地增值税到底能否并存？
3．征求意见稿透露的土增税法的转型
⑴ 纳税人：为何不借鉴其他法律
⑵ 课税范围：发生了重大调整
⑶ 收入确认：需要更多的智慧
⑷ 扣除项目：在征管实践基础上重构
⑸ 税率：维持是最佳选择
⑹ 核定征收：永不能治愈的伤痛
⑺ 税收优惠：可能是最大的败笔
⑻ 申报纳税：有点恐怖的“放管服”
4．土地增值税立法中房企能做些什么？
⑴ 最高端的纳税筹划，您懂吗？
⑵ 可以有私心，但更应当公道！
⑶ 科学、规范是才有真正的出路！
第二节：土地增值税征税制要素概念解读
1．谁才是土地增值税纳税人？
2．课税范围，您真的搞懂了吗？
⑴ 小产权转让是否征收土地增值税？
⑵ 长期租赁的房产是否征收土地增值税？
⑶ 未办理产权转移的房产交易是否计算缴纳土地增值税？
⑷ 车位车库使用权是否征收土地增值税？
3．扣除项目的范围，是公的还是母的？
4．离一次税一次，是雁过拔毛吗？
5．评估征税，是创新还是不得已？
第三节：土地增值税清算条件与对象的确定
1．土地增值税清算由谁来打破沉默？
2．在什么条件下启动清算？如何把握？
⑴ 应当清算与可以清算有何区别？
⑵ 滚动开发如何把握清算时点？
⑶ 如何判定竣工、已售、自用、出租？
⑷ 如何准确把握取得预售许可证满三年？
3．土地增值税的清算单位与对象
⑴ 土地增值税清算单位怎么确定？
⑵ 清算单位分两类还是三类或者四类？
⑶ 地下室和车位归属于住宅还是其他房产？
⑷ 普通住宅与非普通住宅如何进行区分？
⑸ 住宅与商业用楼可否合并进行清算？
⑹ 合并、分立、投资业务是否涉及清算？
4．土地增值税清算启动环节的纳税筹划
⑴ 清算与否究竟该如何选择？
⑵ 僵尸公司注销是否可以规避清算？
⑶ 分期开发与滚动开发的选择，对还是错？
第四节：土地增值税清算中扣除项目及其金额的确定
1．土地取得成本及其扣除
⑴ 以招拍挂取得土地如何确定其成本？
⑵ 以接受投资取得土地时如何扣除成本？
⑶ 以接受抵债取得土地的成本如何扣除？
⑷ 以股权方式取得土地的，其扣除成本如何处理？
⑸ 以无偿划拨方式取得土地的，其土地成本该如何确定？
⑹ 土地评估增值可以作为土地取得成本扣除吗？
⑺ 为取得土地而发生的契税、土地使用税等计入土地成本吗？
⑻ 不同方式取得土地时其凭证票据处理上，需要注意哪些细节？
⑼ 为取得土地而发生的佣金、经纪费用是否也记入土地成本扣除？
⑽ 为取得土地而发生的拆迁成本也作为土地取得成本吗？
⑾ 以项目换取土地时，项目建造成本也可以作为土地取得成本？
⑿ 土地闲置费是否可以扣除？土地增值税与企业所得税有何差异？
2．房地产开发成本及其扣除
⑴ 只要是实际发生的开发成本都可以扣除吗？
⑵ 未取得发票的开发成本能否计算扣除？
⑶ 房地产开发成本如何确认及判断？
⑷ 建安成本主要由哪些因素构成？
⑸ 备注栏不符合要求的发票成本能否扣除？
⑹ 税局凭什么判断地产企业建安成本的合理与否？
⑺ 普通住宅与其他产品类型如何分摊开发成本？
⑻ 按建筑面积分摊成本无法避免商业增值率高怎么办？
⑼ 拆迁安置费用在土地增值税上有什么特殊处理要求？
⑽ 地下车位、车库如何分摊开发成本？
⑾ 购入烂尾楼项目继续开发的，是否可以加计扣除？
⑿ 售楼部的费用是否也可以作为开发成本？
⒀ 会所、幼儿园、小学符合什么条件才可以作为公共配套设施成本？
⒁ 装修装饰支出可否作为土地增值税扣除项目？又能否加计扣除？
⒂ 甲供材的土地增值税处理需要注意哪些细节？
3．期间费用及其扣除
⑴ 企业发生的借款利息支出如何进行土地增值税扣除？
⑵ 利息支出据实扣除的条件是什么？如何区分金融企业与商业银行？
⑶ 委托银行贷款的利息支出是否属于能提供金融机构的证明吗？
⑷ 商业银行的财务顾问费支出是否可以据实作为土地增值税清算扣除项目？
⑸ 全部是自有资金时是否也要计算扣除利息支出？
⑹ 既有借贷资金又有自有资金时是否可以一女二嫁？
4．旧房转让土地增值税怎么计算？
⑴ 旧房没有账面无成本，也没有发票，土地增值税清算怎么办？
⑵ 旧房转让如何确定可以扣除的项目金额？
⑶ 有购房发票，那么转让旧房时是否还要进行评估？
⑷ 旧房转让时是否可以核定征收土地增值税？
5．税金及其扣除
6．加计扣除
第五节：清算中土地增值税收入的确认与计量
1．房地产销售收入的确认与计量
⑴ 清算时，预售款也应确认为收入吗？
⑵ 分期收款销售房产，如何确认收入？
⑶ 按揭销售房产时，销售收入如何计量？
⑷ 订金、定金、违约金等如何确认收入？
⑸ 销售收入中是否可以扣除折扣与折让？
⑹ 转让地下车位永久使用权时该如何确认收入？
⑺ 房产转让价格明显偏低时是否要进行调整？
⑻ 商品房面积与实测面积不一致时如何确认收入？
2．视同销售收入的确认与计量
⑴ 哪些情况下土地增值税须视同销售？
⑵ 视同销售条件下，如何确认收入？
⑶视同销售业务在何时确认收入？
⑷ 土地增值税与企业所得税视同销售的区别
3．代收费用及价外收费的土地增值税政策
4．土地增值税上拆迁收入如何处理？
5．政府补偿或者返还该如何做土地增值税处理？
第六节：土地增值税清算中的疑难问题解析
第七节：专家现场与您答疑互动，学员问老师答，疑难问题不带回家。
‖培训对象‖各房地产开发公司主管财税的总经理、财税总监、财务经理、财会人员，注册会计师、注册税务师和企业纳税经办人员。
‖资 料‖本次2天专题的配套讲义，政策辑要与案例集资料。
‖培训时间‖2019年9月19至21日（19日下午报到，20-21日两天课程）
‖培训地点‖广州◇凯荣都国际大酒店（广州市海珠区江海大道石榴岗路3号）
‖相关费用‖人民币3680元/人（含授课、场地、资料、会务、现场咨询费等） ↘如需安排食宿者，可统一安排，费用自理，（具体详见参会确认函）。
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‖联系方式‖
课程咨询顾问：刘 翔137 1870 3875（兼微信号）
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‖增值服务‖
☆参会学员可享受房地产企业管理教育网会员积分赠送服务：税法查询、纳税辅导、在线专家答疑、远程教育、网上信息检索、QQ论坛交流等。
☆参会学员可同时获得我公司最新19版房地产“财税答疑”手册一本。
‖报名方式‖参会学员请在会议前将回执表传至报名专用邮箱，以便会务组做好准备工作。
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土地增值税立法背景下的房地产业土地增值税清算管理规程解析与清算全攻略实务专题9月19–21日‖成 都·嘉好弗斯达酒店‖主 讲：张 辉
C以前，国家审计署审计国税局，地方审计局审计地税局。国地税合并后，统一由国家审计署审计税务局，对原先的土地增值税清算提出了更高的审计要求，要求严格控制土地增值税的核定征收，要求严格按照税法规定的时限进行土地增值税清算，以前大量积压的拖延清算情形将很快被解决……C土地增值税因频频在税企之间引发争议，又被戏称为“土地争执税”，甚至有人称之为“妖税”。土地增值税就是个磨人的小妖精，不但企业和财务人员受尽折磨，税务局和清算中介机构也并不轻松。伴随着土地增值税法征求意见稿的正式出台，土地增值税立法已经提上了议事日程，土地增值税立法对于房产开发企业影响几何，对土地增值税的清算管理又会提出什么新的挑战呢？本次课程将为您答疑解惑。C对于房地产开发项目而言，土地增值税清算是最后一关。课税对象是有偿转让房地产所取得的增值额，其计算、申报和清算涉及到收入及扣除项目金额的确认、扣除法和评估法计算增值额的运用、超率累进税率的对照和计算等等，所以说它又一个是计算复杂、申报较难的直接税种。怎么立项对企业更有利？取得何种发票对土地增值税更有利？为帮助房地产企业做好土地增值税清算工作，防范税务风险，加强后土地增值税立法时代房地产企业成本核算，特开设本课程。C该税种地区间政策口径差异大，税企争议多，清算中稍有疏漏，就会导致上千万税款的损失。企业在清算中，应如何准确把握政策，准备最佳方案，应对清算风暴？本次课程依据现行土地增值税法规，结合本省相关规定，通过实例解析，全方位地解读土地增值税的政策，分析和研究土地增值税的优惠政策及纳税筹划技巧，指导和交流土地增值税清算工作的经验，以期达到彻底化解土地增值税税务稽查涉税法律风险之目的。‖专题收益‖1．详解土地增值税立法对房地产企业的影响与应对策略；2．详解四川省税务局土地增值税新管理规程以及房企应对策略；3．详解新形势下土地增值税的难点与应对策略并掌握清算技巧；4．详解土地增值税筹划方法与节税高招；5．熟练掌握土地增值税清算流程及计算方法。‖主讲专家‖张 辉：注册税务师，注册会计师，国家税务总局扬州税务干部进修学院兼职教授；具有二十多年的基层税务工作经验，先后从事过征管、税政、评估以及税务行政复议等工作；专精于房地产涉税争议、税务诉讼、行政复议、涉税谈判的事宜，长期在全国巡讲财税专题。擅长讲授：税务风险的评估与管控、资本交易与税收风险管控、税务稽查风险防范与防范、税企争议和纳税人权益保护、房地产开发全程票据财税处理技巧与税务风险控制、房地产税务风险控制与筹划、房地产投融资与重组税务处理、企业资本运营税务规划与税收风险管理、土地增值税涉税风险及防范等课题；授课风格幽默诙谐，辛辣实操，亲和力强，关注学员感受，是位极具人格魅力的老师；其讲授的课程理论联系实际、深入浅出，重点突出，现场案例分析并解决学员实际问题；有丰富实践案例、既有高度又有深度，切实能帮助客户落地。深受学员喜爱！‖主讲内容‖一．土地增值税清算与企业所得税汇算清缴的区别联系二．土地增值税的清算单位1．建设用地规划许可证与建设工程规划许可证2．普通住宅和非普通住宅3．地下车位属于住宅还是非住宅三．土地增值税的清算时间1．通知清算的情形2．法定清算的情形四．土地增值税的收入复核1．开发产品的直接销售收入⑴ 更名费 / 面积误差 / 延期交房 / 双合同2．开发产品对外抵偿债务3．开发产品抵顶应付股息4．开发产品的抵销交易5．开发产品的员工内部认购6．回迁房的视同销售7．增值税一般计税项目的土地增值税收入五．销售税金的复核1．营业税时代的税金2．增值税时代的税金3．会计核算变化的税务应对六．开发成本的复核 1．土地成本的复核：⑴ 土地出让金⑵ 土地出让金返还⑶ 市政配套费⑷ 代建市政设施⑸ 代建非市政设施⑹ 土地闲置费⑺ 土地成本与契税的关系⑻ 土地成本的分配2．前期工程费：⑴ 招标代理费⑵ 勘察设计⑶ 场地通平3．建筑成本的复核：⑴ 工程造价的审核⑵ 大额长期未付款的审核⑶ 向第三方付款的审核⑷ 向本单位其他账户付款的审核⑸ 建筑企业在项目地预缴税款的审核4．基础设施：⑴ 属于土地成本的情形⑵ 属于基础设施的情形⑶ 占道停车位的税务处理5．公共配套设施：⑴ 产权属于政府的公共配套设施⑵ 产权属于全体业主的公共配套设施：① 法律规定属于全体业主② 商品房买卖合同约定属于全体业主③ 地下人防车位6．开发间接费：⑴ 与管理费用的区别⑵ 现场施工管理人员⑶ 样板房装修 ⑷ 归集的截止时间七．期间费用的审核1．资本化利息2．向金融机构支付的利息3．扣除限额八．土地增值税清算对企业所得税的影响九．土地增值税清算后的开发产品销售十．专家现场与您答疑互动，学员问老师答，疑难问题不带回家‖培训对象‖各房地产开发公司主管财税的总经理、财税总监、财务经理、财会人员，注册会计师、注册税务师和企业纳税经办人员。‖资 料‖本次2天专题配套的讲义，政策辑要与案例集资料。‖培训时间‖2019年9月19日至21日（19日下午报到，20-21日两天课程）‖培训地点‖成 都◇嘉好·弗斯达酒店（成都市金牛区成华西街8号） ‖相关费用‖人民币3680元/人（含授课、场地、资料、会务、现场咨询费等）。↘如需安排食宿者，可统一安排，费用自理，（具体详见参会确认函）。Ø户 名：北京金旭红企业管理中心有限公司Ø账 号：0719 1001 0302 0001 683Ø开户行：北京农村商业银行股份有限公司翠屏北里支行‖联系方式‖课程咨询顾问：刘 翔137 1870 3875（兼微信号）座 机：（010）80574763【打座机的话就说找刘翔】报名专用邮箱：2850160377@qq.com‖增值服务‖☆参会学员可享受房地产企业管理教育网会员积分赠送服务：税法查询、纳税辅导、在线专家答疑、远程教育、网上信息检索、QQ论坛交流等。新征管模式下的企业增值税合同、发票管理及业务协同操作与规划专题班9月23–25日‖郑 州·金河宾馆‖主 讲：桑立勤
‖专题背景‖
C2019年是税收改革重要的一年，减税降费是这一年的大主题，各种优惠政策铺天盖地，再加上深化增值税改革的持续推进，如降低增值税税率、加计抵减等，对企业合同、发票、业务流程、财务核算和税负等都产生影响，这一系列变化不仅关系着企业上下游业务，也对企业内部核算带来风险，让企业对这些变化应接不暇。C同时，降低社会保险费率，是减轻企业负担、优化营商环境、完善社会保险制度的重要举措。近期，河南省人力资源和社会保障厅、河南省财政厅、国家税务总局河南省税务局、河南省医疗保障局发布关于降低社会保险费率有关问题的通知，参保单位统一按16%的比例缴纳基本养老保险费，职工个人缴费比例为8%。灵活就业人员缴费比例为20%。其他社会保险费率也有所下调。C这一系列财税政策的变化，无不提醒着企业即将面临的挑战，必须及时转变财税管控思维，找到与自身相适应的业务、财务、税务协同管控策略，透彻分析企业运营中涉及的各类业务，策划每个细节，完成每一个环节的控与筹。C围绕2019年减税政策和国家出台的税收政策，全方位、全税种重点剖析企业发生的涉税事项，针对2019年新税政管控环境下，企业业务处理亟需解决的疑难问题，从票据管控技巧、合同设计、业务处理、防控措施等各个方面细致讲解如何规范业务流程、合同等最实际问题，教您妥善应对各链条上的计税、扣除等问题，助您把控好纳税风险第一关。‖主讲导师‖桑立勤：国内著名资深实战型财税培训讲师、资深财务管理专家、纳税筹划专家、国内某大型集团公司财务总监, 各地税务局特聘讲师,中国总会计师协会的特聘专家讲师。桑老师在税务领域有着20多年的财务实战工作经验，曾先后在全国进行税务大型培训数百场；2017年度被评为“优秀财税教师”；桑老师授课风格活泼幽默，积极热情，乐于分享，通俗易懂，课堂气氛活跃，得到学员们的一致好评。‖课程收益‖ C洞悉要点 — 帮助企业深度认知减税降负政策对企业的影响；C提示风险 — 对合同、票据管理等业务进行规范，降低风险承受成本；C指点操作 — 攻破全流程各税种涉税疑难及申报管理，把控操作风险；C案例贯穿 — 提示各种链条上的业务协调策略，进行合理筹划，享受政策红利。‖主讲内容‖第一节：最新政策解读一．关于增值税税率变化新政策解读及实际合规运用1．这两个申报正式合并！税局新政策！财务工作大大减轻！国家税务总局关于实施便民办税缴费十条新举措的通知-税总函〔2019〕223号2．国家又发布一大批减税降费福利政策财政部关于调整部分政府性基金有关政策的通知-财税〔2019〕46号3．降低社会保险费率有关问题的通知国办发〔2019〕13号（社保如何缴纳）4．国家税务总局关于调整增值税纳税申报有关事项的公告等增值税改革配套文件总结⑴ 国家税务总局关于调整增值税纳税申报有关事项的公告（国家税务总局公告2019年第15号）；⑵ 财政部 税务总局 海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告（财政部 税务总局 海关总署公告2019年第39号）⑶ 国家税务总局关于深化增值税改革有关事项的公告（国家税务总局公告2019年第14号）5．关注留抵发票和滞留发票带来的涉税风险二．减税降费政策下发票如何规范使用1．两部门发布实施小微企业普惠性税收减免政策2．关于继续实行农产品批发市场农贸市场房产税 城镇土地使用税优惠政策的通知-财税〔2019〕12号3．明确了！这项涉及多个税种的税收优惠政策继续执行4．国务院推出优惠政策5．国家税务总局公告2019年第4号《关于小规模纳税人免征增值税政策有关征管问题的公告》：6．【残保金】降了-财税〔2018〕39号7．9种常见发票的涉税风险点8．企业发票管理混乱引起的税收风险增加9．企业业务发生证据缺失使企业多交冤枉税10．重磅！劳务报酬代开发票不再预征个税！税局刚明确！（代开劳务费发票代扣个税问题解读）11．这种方法能同时降低社保、个税和增值税三．企业财税重大差异协同管理的内涵和目标1．协同管理的内涵（坚持“做账是有风险的”理念） 2．协同管理目标 （会计与税务的协同管理就是要实现“不多缴税”、“不早缴税”和“合法合理纳税”）3．税控制度的重置可以确保企业经营管理的规范4．营业税金及附加科目没了，增值税核算及账务处理有新变化5．往来类科目风险点提示6．各部门签订合同的签订注意事项，如何做到合同、票据四流统一⑴ 采购合同涉税条款分析与风险防范⑵ 销售合同涉税条款分析与风险防范⑶ 对销售合同进行税务筹划时的法律风险防范⑷ 票流与“合同流、资金流和货流” 四流统一⑸ 重磅！劳务报酬代开发票不再预征个税！税局刚明确！（代开劳务费发票代扣个税问题解读）第二节：集团公司与各分子公司的涉税筹划，案例分析操作要点一．实行注册资本认缴登记制1．实行注册资本认缴登记制（抽逃资金的风险）2．企业信息公示制度改革对多套报表的影响3．注册资本认缴制度账务处理、涉税事项（案例分析）二．筹建活动中的账务处理与税务处理1．注册时就要考虑的税收问题2．子公司、分支机构的设立选择3．在关联关系上的区别4．分支机构的选择5．分公司与子公司的优劣分析7．异地经营决策的选择6．现行税法下可以考虑设立如下子公司7．企业实际筹划案例分析第三节：企业税务管理及涉税风险点，站在税务角度进行财税处理;实务中如何做好内部风险控制，规避税务风险，各种常见费用发票等涉税问题分析一．管理费用核算技巧1．业务招待费等涉税问题分析2．公司经常与客户一起出差考察业务,客户的机票等费用是否允许税前扣除?3．公司业务人员出差时，填列出差的误餐补助一般都没有发票，对于此项是否一定需要取得餐饮发票才可以列支？如果没有餐饮发票，是否可以凭公司制定的规章制度填列报销？4．劳动保护费涉税问题解析5．职工福利费的会计处理与纳税调整6．职工餐饮食堂买菜没票如何处理二．销售费用核算技巧1．广告费用的税前扣除条件2．广告费用的票据形式第四节：如何从报表看问题，识别税务风险1．会计主管，管什么？2．会计主管“票账表全流程”10项核心能力3．月底要向老板说清三件事4．财务报告分析的基本方法5．公司报表粉饰典型手段6．财务分析：应收款=收入调节池7．财务分析：其他应收款如何转移资金8．财务分析：收入要看质量9．引起增值税税负率变动的因素10．会计报表的财务分析11．科目的风险评估及调账第五节：借款的税务处理（如何规避非法集资和高额借贷风险）1．借款费用会计准则与税法比较分析与纳税调整2．借款费用（利息支出）的基本规定以及关联企业借款利息税前扣除的借款数量限制3．企业向非金融企业及个人借款发生的利息支出，利率如何掌握？4．关于如何提供“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”问题5．出资未到位的利息的税前扣除问题（认缴制下存在的实际问题）6．支付利息应取得发票的问题7．非金融企业接受关联方债权性投资与其权益性投资的规定比例为2：1（案例）8．关联企业间业务往来发生借款坏账损失如何扣除？9．稽查案例：公司以借款之名变相给员工发放补贴偷逃个税被查！10．统借统还业务的相关处理11．财政部税务总局关于明确养老机构免征增值税等政策的通知财税〔2019〕20号12．集团间无偿资金往来，税收风险把控第六节：所得税税前扣除疑难问题及汇算清缴实务操作一．企业所得税汇算清缴1．关于2018版企业所得税预缴纳税申报表部分表单及填报说明的公告（国家税务总局公告2019年23号文件）2．汇算清缴再出新规定！资产损失不再报相关资料了！3．国家税务总局政策解读小额零星经营业务相应可按新的标准判断4．巧用跨期发票，避免多缴税5．跨年度成本费用扣除应分三种情况妥善处理6．与取得收入无关的支出7．不可在企业所得税税前扣除的8项支出8．实际中，以下支出可以用白条和收据就可以在企业所得税前扣除9．实务问题解答⑴ 人人有份的实物福利的税务处理⑵ 企业租用个人私家车的财税处理⑶ 为员工报销的通讯费扣除问题⑷ 单位组织员工体检，并统一向体检单位支付体检费问题⑸ 资本公积、留存收益转增资本（股本）是否缴纳个人所得税和企业所得税？⑹ 返聘离、退休人员报酬的税务处理第七节：财政性资金的税收政策（实务中如何合规使用会计科目，做到专款专用，如何享受不征税政策）关于印发修订《企业会计准则第16号—政府补助》的通知一．财政性补助资金的会计处理1．与资产相关的政府补助，应当确认为递延收益2．与收益相关的政府补助，应当分别下列情况处理：3．案例分析：⑴ 案例1：A公司2018年5月从政府获得800万元政府补助，专项用于补助未来企业所发生的费用支出，该项补助符合不征税收入条件。假设2018年该企业花费300万元用于政府指定用途，企业如何做账务处理？⑵ 案例2：A公司2018年2月从政府获得800万元政府补助，专项用于补助未来企业的资本性支出，该项补助符合不征税收入条件。假设2018年全部将资金用于指定用途，用于构建固定资产，该固定资产从2018年12月开始投入使用，折旧年限10年，不保留残值。企业如何处理？二．不征税收入的税务处理1．《财政部、国家税务总局关于财政性资金、行政事业性收费政府性基金有关企业所得税政策问题的通知》（财税[2008]151号）2．《财政部、国家税务总局关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知》（财税[2011]70号）3．不征税收入用于支出形成的费用资产的税务处理（案例）第八节：个人所得税改革新政策解读与实务应用一．新税制的变化1．“分类与综合”所得税制并行2．“预扣预缴+汇算清缴”综合所得新税制3．六项专项附加扣除+个人所得税APP4．过渡期间，工薪所得个人所得税的计算方法是什么？5．国务院关于印发个人所得税专项附加扣除暂行办法解读6．实务理解年终奖新政和关键点7．总局解答：年终奖个税“临界点”8．父母离异再婚后赡养老人专项附加扣除等热点问题二．社保归一税务1．临时工是否要缴纳社保？国家税务总局甘肃省税务局：临时工企业是否需要缴纳社保?应该如何缴纳社保?2．社保系列问题⑴ 社会保险的缴费标准？⑵ 社会保险费缴费基数的特殊情况处理？⑶ 缴纳的项目和比例不同？⑷2019年1月1日税务机关全面接管，风险有多大？⑸ 社保按全省上一年度社平工资的60%～300%，视企业工资水平确定。⑹ 应对养老保险应当关注的问题⑺ 界定好不交社保的几种情况⑻ 新社保2019年1月1日执行。哪些人可以不交社保？第九节：纳税评估及税务稽查实务，学会高效沟通1．金税三期的功能，对发票的要求⑴ 金税三期中对于财务报表数据预警⑵ 金三采用的：“网络爬虫”⑶ 金税三期上线后的税务风险控制⑷ 这三种情形下的发票风险最大关于虚开增值税专用发票定罪量刑标准有关问题的通知⑸ 医院管理：两票制+营改增+药品流通行业整治2．国家税务总局关于印发《税务稽查随机抽查对象名录库管理办法（试行）》的通知税总发【2016】73号3．什么是纳税评估?4．什么是税务稽查？（如何应对？实际案例分析）5．国家税务总局重点稽查对象有四类。6．最容易被稽查的38项财务异常7．企业自身哪些行为会带来涉税风险？8．因逃避缴纳税款违法行为带来的涉税风险9．稽查可以拷贝我电脑里的资料吗？10．“国税、地税联合进户稽查”11．财务需要重点关注的报表问题与财务处理技巧（通过案例分析风险)12．税务稽查案例：⑴ 老板指示女会计虚开增值税发票近800万！女会计判6年罚25万，老板判3年罚20万13．税务稽查：不仅查公司账户，更重点查公司法人、实际控制、主要负责人的个人账户14．税务稽查重点工作安排的主要内容15．影响信用评定结果最关键的几个指标16．如何写纳税自查评估报告？‖培训对象‖企业主管财税的总经理、财税总监、财务经理、财会人员，注册会计师、注册税务师和企业纳税经办人员。‖资 料‖本次2天专题的配套讲义，政策辑要与案例集资料。‖培训时间‖2019年9月23日至25日（23日下午报到，24-25日两天课程）‖培训地点‖郑 州◇金河宾馆（郑州市金水区经三路与金水路交叉口东北角） ‖相关费用‖人民币3280元/人（含授课、场地、资料、会务、现场咨询费等）↘如需安排食宿者，可统一安排，费用自理，（具体详见参会确认函）。Ø户 名：北京金旭红企业管理中心有限公司Ø账 号：0719 1001 0302 0001 683Ø开户行：北京农村商业银行股份有限公司翠屏北里支行‖联系方式‖课程咨询顾问：刘 翔1371870 3875（兼微信号）座 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大数据、大风控、大稽查征管格局下房地产建安企业财税风险剖析及破解之道
沈阳 9月21-22日（2天）
报名咨询：010-80574763 刘翔老师
■ 培训对象
房地产企业总经理、财务总监、投资总监；财务经理、税务经理，主管会计等相关从业人员。建筑企业总经理、财务总监、投资总监；财务经理、税务经理，主管会计等相关从业人员。
■ 专题背景
在“金三并库+国地税合并+黑名单联合惩戒+个税改革+社保改嫁”的大背景下，总局2019年提出 “提层级+壮筋骨+促联动”的稽查新手段，发挥稽查“利剑”作用，构建以大数据为依托、以大风控为基础、以大稽查为震慑的现代税收征管大格局。
房地产建安企业经营周期长、成本费用复杂、经营环境不规范等原因，税收风险相比其他行业而言，更加复杂，如何面对即将到来的稽查风暴？如何未雨绸缪降低企业的风险迫在眉睫。
本次课程以“三大”征管格局为背景，为你详细剖析房地产建安企业个税新政、社保入税及人工费用联动稽查带来的涉税风险，对企业常见易错高发纳税误区进行深入分析，并提出破解之道，使纳税人在新征管模式下知己知彼、从容面对，并降低财税人员的涉税风险及刑事风险，降低企业的税收成本，体现财税价值。
■ 主讲专家
李国华：注册会计师，注册税务师、资产评估师、全国管理咨询师；北京财税研究院研究员；中央财经大学、北京国家会计学院、河北财经学院等院校特聘讲师；北京金旭红教育咨询公司首席税务咨询师、著名实战派地产税务专家。现担任多家大中型地产建筑企业和税务、审计、评估等税务顾问工作。从事税务工作20余年，熟悉税收征管工作的实际情况，深谙企业的涉税需求，具有丰富税务实战经验，并操刀数十家上市公司及大型企业税收筹划。先后在上百个城市举办过财税专题讲座与培训，深受业内人士好评。在培训中擅长将税收政策的解读和具体税务实践结合，讲授由浅入深、内容准确、分析透彻、操作实用；授课风格生动诙谐、风趣幽默，深受学员好评，业内称为“实战大师、金牌讲师”。
■ 主讲内容
一、 知己知彼—2019年稽查环境剖析
1. 现代税收征管大格局=大数据+大风控+大稽查
2. 提层级+壮筋骨+促联
3. 金税三期并库+国地税合并
4. 个税+社保+人工费用联动稽查
二、 2019高风险税收新政剖析及实操技巧
1. 税率变动新政剖析及谋划策略
2. 关联方融资新政策剖析及应用技巧
3. 小微企业新政策剖析及应用技巧
4. 28号公告深度剖析—一个核心5个特例
5. 货物+建筑安装”新政剖析及涉税风险把控
6. ……
三、 社保“改嫁”财税风险剖析及破解之道
1. 社保缴费违规处罚
2. 社保的缴费范围及破解之道
3. 社保的缴费基数及破解之道
4. 社保稽查风险应对10大策略
四、 个人所得税财税风险剖析及破解之道
1. 防不胜防—个人所得税的征税范围
2. 年终一次性奖金实操技巧及破解之道
3. 福利费—个税高风险区
4. 食堂费用的3种形式及危机化解
5. 私车公用涉税风险把控及危机化解
6. 往来科目中个税风险及危机化解
五、 房地产建安企业成本费用类财税风险剖析及破解之道
1. 票据稽查的“九字方针”及破解之道
2. 发票列支税收原则及5大特例
3. 税前扣除凭证“三性”原则及风险把控
4. 告知60日内补开、换开票据新规及处理技巧
5. 食堂票据列支技巧和破解之道
6. 临时工费用列支技巧和破解之道
7. 施工现场的水电费的博弈及处理技巧
8. 临时占用农民的地费用列支误区及处理技巧
9. 融资费用常见纳税误区及破解之道
10. 工资薪金支出关注及风险点及破解之道
11. 成本核算、结转常见纳税误区破解之道
12. 限地价、竞配建”供给模式涉税风险点如何化解？
13. 母公司拿地子公司运作涉税风险剖析及处理技巧
14. 以路换地（红线外支出）涉税风险剖析及处理技巧
15. 工程预决算在成本列支中的指导作用
16. 挂靠开票涉税风险把控及处理技巧
17. 甲供工程（甲供材、甲供设备）涉税风险把控及破解之道
18. 差旅费、会议费常见纳税误区破解之道
19. 跨期费用常见纳税误区破解之道
20. 项目经理负责制下的项目经理提取利润的合法渠道及个税的处理
21. 商住一体楼财税核算技巧及税收风险应对
22. 地下停车场是否需要分摊土地成本？
23. 必须简易计税和可以简易计税实操技巧
24. 售楼部所得税和土地增值税税前列支差异及风险规避
六、 房地产建安企业收入类财税风险剖析及破解之道
1. 预收阶段涉税风险剖析及处理技巧
2. 土地增值税预征的计税依据确认争议及涉税风险把控
3. 完工标准确认涉税风险剖析及处理技巧
4. 营改增对土地增值税收入的影响及争议分析
5. 企业取得政府返还土地出让金的六种形式及税务处理
6. 房地产企业对本企业职工降价售房如何计税？
7. 政府限定回迁房价格如何确认收入额？
8. “拎包入住”（精装房）涉税风险剖析及税务筹划
9. 免租期财税风险剖析及处理技巧
10. 尾盘销售涉税风险剖析及处理技巧
11. 合同违约金常见纳税误区破解之道
12. 营销策略常见纳税误区破解之道
13. 关联方交易常见纳税误区破解之道
14. BT、B0T、EPC、PPP等项目涉税要点把控
15. 资本运作房地转移涉税风险把控及破解之道
16. 建筑企业个人所得税征管实践及处理技巧
七、财税规划布局及两大指导思想
1. 组织架构规划
2. 证据管理规划
3. 业务交易模式的变革
4. 稽查风险应对两大核心原则
八、股权运作利弊剖析及实操技巧
1．股权最重要8条生命线
2．股权转让协议中的法律和税务风险及管控策略
3．股权转让协议签订技巧及谋划策略
4．股权收购中不可忽视的土地增值税和契税风险及化解策略
5．股权转让中的九大纳税误区
6．股权收购应当心“财务陷阱”
九、新稽查环境下财税人员自保措施
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2019房地产企业开发项目税负测算与税务规划专题9月25–27日‖郑 州·百利中州国际饭店‖主 讲：许老师
C在项目初始阶段，对税负进行提前测算；在开发过程中的不同阶段，通过合同控税，提前防控风险，规范企业的业务流程，规范核算，从根本上化解风险，提前筹划。‖主讲专家‖许老师：国内著名税务筹划专家，长期从事房地产与建筑等相关行业纳税筹划研究与实务操作。曾参与多家大中型房地产企业与建筑业涉税风险诊断和纳税筹划方案设计，现兼任多家大中型房地产企业与建筑企业的财税顾问，擅长将会计、税收、法律知识综合运用到企业经营管理之中，具有丰富的涉税风险防范与纳税筹划实战经验。多次应邀为全国房地产建筑安装企业进行财税专题讲座，授课注重实务操作，讲课中能准确地将税收法规与企业会计处理有机结合起来，所讲操作方法能直接运用于企业涉税处理，通俗易懂且操作性强。并当场解答企业棘手财税问题，因而受到各地学员的认同和热烈追捧。词汇口语化，她所设计的投融资方案安全、可靠、简单易行，深受学员喜爱。‖主讲内容‖一：土地征用与规划信息1．土地面积与成交价格2．楼底座占地面积及容积率3．普通住宅、非普通住宅、其它类可售面积4．测算印花税、契税、土地使用税二：前期工程、基础设施、公共配套预算1．七通一平2．规费3．绿化与景观4．配套设施三：建安成本预算1．地基基础工程2．主体结构工程（甲供、大包、甩项）3．装修工程四：开发间接费预算1．融资成本2．人工成本3．其它五：资金预算与融资成本1．融资渠道与利率2．固定资产购建六：单位面积售价与销售额预测1．分别统计不同类别产品销售额2．按可售面积计算分摊土地成本3．增值税及附加预交4．土地增值税预交5．企业所得税预计毛利七：增值税税负测算1．销项税额测算与销项抵减2．进项税额测算：⑴ 购建固定资产⑵ 期间费用⑶ 成本中服务费（设计、监理等）⑷ 外购材料⑸ 工程大包⑹ 甲供工程3．增值税税负及附加税八：土地增值税税负测算1．不同类别产品清算收入确定2．不同类别产品成本分摊3．车位销售方式（附赠、销售、租赁）对清算影响4．装修成本的扣除5．税金附加计算6．增值额与增值率7．税负与调整思路（决算、成本归集与分配技巧、装修）九：企业所得税预算1．未完工阶段-预计毛利2．完工阶段-毛利差3．期间费用预算4．开发项目出售与自持租赁税负比较5．总体税负十：开发项目全程税务规划与风险防控1．征地方式与税务规划：⑴ 招拍挂（主体变更、红线外、返还）⑵ 拆迁补偿方式要点⑶ 股权收购方式（溢价税负转嫁的处理）⑷ 合作开发模式⑸ 限地价竞配建⑹ 前期规划许可与清算对象确定2．资产剥离与重组：⑴ 合并与分立⑵ 股权转让⑶ 投资⑷ 租赁⑸ 增资与股权转让3．工程承包方式选择中的筹划：⑴ 大包⑵ 甲供⑶ 混合销售（甩项）⑷ 如何选择合作方4．租赁业务中的税收风险防控（无租、免租期、转租）5．融资业务中的税务规划（统借统还、关联借款、无息借款）⑴ 利息发票开具时间⑵ 计提未到支付期的利息是否调增所得⑶ 混合性投资⑷ 同期利率6．销售环节的税务规划（促销方式选择）：⑴ 设立销售公司分解增值率是否可行⑵ 先投资或分立再转让股权是否可行⑶ 赠送装修如何运作⑷ 免物业、免契税、定金返息、老带新⑸ 商铺售后回租⑹ 视同买断、超基价分成⑺ 组建销售部与委托代销的决策7．往来账中的税务风险防控：⑴ 股东借款年末未归还⑵ 无偿出借资金⑶ 负债科目隐瞒收入⑷ 无法支付的应付款⑸ 预收款转收入时间8．违约金专题十一：企业所得税与土地增值税主要口径差异1．土地成本2．开发间接费3．开发费用4．利息支出5．加计扣除与预提6．车位7．营销设施十二：合同控税与合法凭证管理1．稽查新形势新变化与防控风险新思路：（国地税合并、金三、发票联网、严打虚开、双随机、一案双查、联合惩戒）2．防范虚开发票是关键3．合同在税收管理中的重要性4．合同涉税与票据条款（价格、开票时间、种类、合规性责任）5．善意取得的运用6．真实交易的证明7．严守三流一致（付款方向与方式）8．挂靠经营与共享资质9．委托收付款是否可行10．合法凭证如何掌握11．确实无法取得合法凭证的补救12．税负预警如何应对十三：老师现场与您答疑互动，学员问老师答，疑难问题不带回家。‖培训对象‖各房地产开发公司主管财税的总经理、财税总监、财务经理、财会人员，注册会计师、注册税务师和企业纳税经办人员。‖资 料‖本次2天专题的配套讲义，政策辑要与案例集资料。‖培训时间‖2019年9月25日至27日（25日下午报到，26-27日两天课程）‖培训地点‖郑 州◇百利中州国际饭店（郑州市金水区经五路与纬三路交汇处） ‖相关费用‖人民币3680元/人（含授课、场地、资料、会务、现场咨询费等） ↘ 如需安排食宿者，可统一安排，费用自理，（具体详见参会确认函）。Ø 户 名：北京金旭红企业管理中心有限公司Ø 账 号：0719 1001 0302 0001 683Ø 开户行：北京农村商业银行股份有限公司翠屏北里支行‖联系方式‖课程咨询顾问：刘 翔 137 1870 3875（兼微信号）座 机：（010）80574763【打座机的话就说找刘翔】报名专用邮箱：2850160377@qq.com‖增值服务‖☆参会学员可享受房地产企业管理教育网会员积分赠送服务：税法查询、纳税辅导、在线专家答疑、远程教育、网上信息检索、QQ论坛交流等。☆参会学员可同时获得我公司最新19版房地产“财税答疑”手册一本。‖报名方式‖参会学员请在会议前将回执表传至报名专用邮箱，以便会务组做好准备工作。
‖专题背景‖ C房地产开发企业周期长，税负重。特别是营改增后，国地税机构合并、金税三期与发票系统升级，该行业的税务筹划空间越来越小，风险越来越大。 房地产企业土地增值税立法前瞻与清算实务及筹划攻略
9月19–21日‖广 州◇凯荣都国际大酒店‖主 讲：胡老师
‖专题背景‖
C2019年7月16日，《中华人民共和国土地增值税法》征求意见稿横空出世，财税朋友圈全被征求意见稿刷屏了。
C征求意见稿透露出未来土地增值税的巨大转变：土地增值税法将上位为国家法律；出让、转让集体房地产将纳入征税范围；纳税人须根据项目情况及税法要求自行进行土地增值税清算……房地产的冬天要来了吗？然则通过新的土地增值税法，房地产企业又该如何应对？
C其实，对房地产开发企业而言，重要的则是活好当下：在国家密集调控背景下，特别是税收法律政策缺乏严密性、科学性、合理性的情况下，如何做好土地增值税的清算，有效规避清算的风险？在全面增值税以及国地税合并之后，面对强大的大数据税收征管手段，房地产开发企业又该如何有效规避土地增值税的稽查风险？如何在不违反税收法律法规的前提条件下，实施土地增值税筹划，提升企业效益呢？
‖主讲专家‖胡俊坤：法律硕士、注册税务师、经济师、国内著名财税专家。长期从事企业纳税筹划研究与实务操作。在《财政研究》、《经济研究参考》、《涉外税务》、《财会通讯》、《税务与经济》等中文核心报刊发表论文百余篇，发表实务类文章五、六百篇，有二十多篇文章被中国人民大学报刊复印资料全文转载；出版有《新纳税申报表填报》、《个人所得税法解读》、《企业所得税汇算清缴手册》等。总局所得税专家库成员，与中国总会计师协会、东奥会计在线、纳税人学校、金旭红教育等多家财税培训机构长期合作，在业界享有“财税百事通”、“税法活字典”等称号。先后在北京、上海、深圳、广州、南京等100多个城市举办过讲座与培训。其授课特点是：总能将法律逻辑与会计严谨融为一体，实现丰满理论与骨感实操的和谐统一，睿智中饱含幽默，调侃中尽显专业。
‖专题收益‖通过本课程，您将和您的企业获得下列收益：
1．知晓土地增值税未来发展的趋势，进行前瞻性的项目规划；
2．掌握最新的土地增值税优惠，并真正理解其本质，不至于发生筹划差错；
3．把握土地增值税征税对象与课税范围的疑点、难点问题，更进一步理解土增税；
4．理解土地增值税清算单位的内涵，正确把握清算的时间，规避涉税风险；
5．重温土地增值税上房地产销售收入的确认与计量规则，发现其中的利益平衡点；
6．挖掘土地增值税扣除项目中的可用之处，在不违法的框架下有效实施筹划；
7．知晓当前土地增值税最主流的纳税筹划思路，并发现其中的错误与不足，规避
筹划的风险；
8．全面提升土地增值税清算的税收管理水平，有效化解房地产企业的涉税风险。
‖主讲内容‖
第一节：土地增值税立法前瞻分析
1．为什么总有人说土地增值税是“妖税”？
2．增值税与土地增值税到底能否并存？
3．征求意见稿透露的土增税法的转型
⑴ 纳税人：为何不借鉴其他法律
⑵ 课税范围：发生了重大调整
⑶ 收入确认：需要更多的智慧
⑷ 扣除项目：在征管实践基础上重构
⑸ 税率：维持是最佳选择
⑹ 核定征收：永不能治愈的伤痛
⑺ 税收优惠：可能是最大的败笔
⑻ 申报纳税：有点恐怖的“放管服”
4．土地增值税立法中房企能做些什么？
⑴ 最高端的纳税筹划，您懂吗？
⑵ 可以有私心，但更应当公道！
⑶ 科学、规范是才有真正的出路！
第二节：土地增值税征税制要素概念解读
1．谁才是土地增值税纳税人？
2．课税范围，您真的搞懂了吗？
⑴ 小产权转让是否征收土地增值税？
⑵ 长期租赁的房产是否征收土地增值税？
⑶ 未办理产权转移的房产交易是否计算缴纳土地增值税？
⑷ 车位车库使用权是否征收土地增值税？
3．扣除项目的范围，是公的还是母的？
4．离一次税一次，是雁过拔毛吗？
5．评估征税，是创新还是不得已？
第三节：土地增值税清算条件与对象的确定
1．土地增值税清算由谁来打破沉默？
2．在什么条件下启动清算？如何把握？
⑴ 应当清算与可以清算有何区别？
⑵ 滚动开发如何把握清算时点？
⑶ 如何判定竣工、已售、自用、出租？
⑷ 如何准确把握取得预售许可证满三年？
3．土地增值税的清算单位与对象
⑴ 土地增值税清算单位怎么确定？
⑵ 清算单位分两类还是三类或者四类？
⑶ 地下室和车位归属于住宅还是其他房产？
⑷ 普通住宅与非普通住宅如何进行区分？
⑸ 住宅与商业用楼可否合并进行清算？
⑹ 合并、分立、投资业务是否涉及清算？
4．土地增值税清算启动环节的纳税筹划
⑴ 清算与否究竟该如何选择？
⑵ 僵尸公司注销是否可以规避清算？
⑶ 分期开发与滚动开发的选择，对还是错？
第四节：土地增值税清算中扣除项目及其金额的确定
1．土地取得成本及其扣除
⑴ 以招拍挂取得土地如何确定其成本？
⑵ 以接受投资取得土地时如何扣除成本？
⑶ 以接受抵债取得土地的成本如何扣除？
⑷ 以股权方式取得土地的，其扣除成本如何处理？
⑸ 以无偿划拨方式取得土地的，其土地成本该如何确定？
⑹ 土地评估增值可以作为土地取得成本扣除吗？
⑺ 为取得土地而发生的契税、土地使用税等计入土地成本吗？
⑻ 不同方式取得土地时其凭证票据处理上，需要注意哪些细节？
⑼ 为取得土地而发生的佣金、经纪费用是否也记入土地成本扣除？
⑽ 为取得土地而发生的拆迁成本也作为土地取得成本吗？
⑾ 以项目换取土地时，项目建造成本也可以作为土地取得成本？
⑿ 土地闲置费是否可以扣除？土地增值税与企业所得税有何差异？
2．房地产开发成本及其扣除
⑴ 只要是实际发生的开发成本都可以扣除吗？
⑵ 未取得发票的开发成本能否计算扣除？
⑶ 房地产开发成本如何确认及判断？
⑷ 建安成本主要由哪些因素构成？
⑸ 备注栏不符合要求的发票成本能否扣除？
⑹ 税局凭什么判断地产企业建安成本的合理与否？
⑺ 普通住宅与其他产品类型如何分摊开发成本？
⑻ 按建筑面积分摊成本无法避免商业增值率高怎么办？
⑼ 拆迁安置费用在土地增值税上有什么特殊处理要求？
⑽ 地下车位、车库如何分摊开发成本？
⑾ 购入烂尾楼项目继续开发的，是否可以加计扣除？
⑿ 售楼部的费用是否也可以作为开发成本？
⒀ 会所、幼儿园、小学符合什么条件才可以作为公共配套设施成本？
⒁ 装修装饰支出可否作为土地增值税扣除项目？又能否加计扣除？
⒂ 甲供材的土地增值税处理需要注意哪些细节？
3．期间费用及其扣除
⑴ 企业发生的借款利息支出如何进行土地增值税扣除？
⑵ 利息支出据实扣除的条件是什么？如何区分金融企业与商业银行？
⑶ 委托银行贷款的利息支出是否属于能提供金融机构的证明吗？
⑷ 商业银行的财务顾问费支出是否可以据实作为土地增值税清算扣除项目？
⑸ 全部是自有资金时是否也要计算扣除利息支出？
⑹ 既有借贷资金又有自有资金时是否可以一女二嫁？
4．旧房转让土地增值税怎么计算？
⑴ 旧房没有账面无成本，也没有发票，土地增值税清算怎么办？
⑵ 旧房转让如何确定可以扣除的项目金额？
⑶ 有购房发票，那么转让旧房时是否还要进行评估？
⑷ 旧房转让时是否可以核定征收土地增值税？
5．税金及其扣除
6．加计扣除
第五节：清算中土地增值税收入的确认与计量
1．房地产销售收入的确认与计量
⑴ 清算时，预售款也应确认为收入吗？
⑵ 分期收款销售房产，如何确认收入？
⑶ 按揭销售房产时，销售收入如何计量？
⑷ 订金、定金、违约金等如何确认收入？
⑸ 销售收入中是否可以扣除折扣与折让？
⑹ 转让地下车位永久使用权时该如何确认收入？
⑺ 房产转让价格明显偏低时是否要进行调整？
⑻ 商品房面积与实测面积不一致时如何确认收入？
2．视同销售收入的确认与计量
⑴ 哪些情况下土地增值税须视同销售？
⑵ 视同销售条件下，如何确认收入？
⑶视同销售业务在何时确认收入？
⑷ 土地增值税与企业所得税视同销售的区别
3．代收费用及价外收费的土地增值税政策
4．土地增值税上拆迁收入如何处理？
5．政府补偿或者返还该如何做土地增值税处理？
第六节：土地增值税清算中的疑难问题解析
第七节：专家现场与您答疑互动，学员问老师答，疑难问题不带回家。
‖培训对象‖各房地产开发公司主管财税的总经理、财税总监、财务经理、财会人员，注册会计师、注册税务师和企业纳税经办人员。
‖资 料‖本次2天专题的配套讲义，政策辑要与案例集资料。
‖培训时间‖2019年9月19至21日（19日下午报到，20-21日两天课程）
‖培训地点‖广州◇凯荣都国际大酒店（广州市海珠区江海大道石榴岗路3号）
‖相关费用‖人民币3680元/人（含授课、场地、资料、会务、现场咨询费等） ↘如需安排食宿者，可统一安排，费用自理，（具体详见参会确认函）。
Ø户 名：北京金旭红企业管理中心有限公司
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‖联系方式‖
课程咨询顾问：刘 翔137 1870 3875（兼微信号）
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‖增值服务‖
☆参会学员可享受房地产企业管理教育网会员积分赠送服务：税法查询、纳税辅导、在线专家答疑、远程教育、网上信息检索、QQ论坛交流等。
☆参会学员可同时获得我公司最新19版房地产“财税答疑”手册一本。
‖报名方式‖参会学员请在会议前将回执表传至报名专用邮箱，以便会务组做好准备工作。
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☆报 名 回 执 表☆ 收件人：刘 翔
土地增值税立法背景下的房地产业土地增值税清算管理规程解析与清算全攻略实务专题9月19–21日‖成 都·嘉好弗斯达酒店‖主 讲：张 辉
单 位 名 称
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备 注：是否住宿（ ）入住时间：2019年 月 日 男（ ）人 女（ ）人
C以前，国家审计署审计国税局，地方审计局审计地税局。国地税合并后，统一由国家审计署审计税务局，对原先的土地增值税清算提出了更高的审计要求，要求严格控制土地增值税的核定征收，要求严格按照税法规定的时限进行土地增值税清算，以前大量积压的拖延清算情形将很快被解决……C土地增值税因频频在税企之间引发争议，又被戏称为“土地争执税”，甚至有人称之为“妖税”。土地增值税就是个磨人的小妖精，不但企业和财务人员受尽折磨，税务局和清算中介机构也并不轻松。伴随着土地增值税法征求意见稿的正式出台，土地增值税立法已经提上了议事日程，土地增值税立法对于房产开发企业影响几何，对土地增值税的清算管理又会提出什么新的挑战呢？本次课程将为您答疑解惑。C对于房地产开发项目而言，土地增值税清算是最后一关。课税对象是有偿转让房地产所取得的增值额，其计算、申报和清算涉及到收入及扣除项目金额的确认、扣除法和评估法计算增值额的运用、超率累进税率的对照和计算等等，所以说它又一个是计算复杂、申报较难的直接税种。怎么立项对企业更有利？取得何种发票对土地增值税更有利？为帮助房地产企业做好土地增值税清算工作，防范税务风险，加强后土地增值税立法时代房地产企业成本核算，特开设本课程。C该税种地区间政策口径差异大，税企争议多，清算中稍有疏漏，就会导致上千万税款的损失。企业在清算中，应如何准确把握政策，准备最佳方案，应对清算风暴？本次课程依据现行土地增值税法规，结合本省相关规定，通过实例解析，全方位地解读土地增值税的政策，分析和研究土地增值税的优惠政策及纳税筹划技巧，指导和交流土地增值税清算工作的经验，以期达到彻底化解土地增值税税务稽查涉税法律风险之目的。‖专题收益‖1．详解土地增值税立法对房地产企业的影响与应对策略；2．详解四川省税务局土地增值税新管理规程以及房企应对策略；3．详解新形势下土地增值税的难点与应对策略并掌握清算技巧；4．详解土地增值税筹划方法与节税高招；5．熟练掌握土地增值税清算流程及计算方法。‖主讲专家‖张 辉：注册税务师，注册会计师，国家税务总局扬州税务干部进修学院兼职教授；具有二十多年的基层税务工作经验，先后从事过征管、税政、评估以及税务行政复议等工作；专精于房地产涉税争议、税务诉讼、行政复议、涉税谈判的事宜，长期在全国巡讲财税专题。擅长讲授：税务风险的评估与管控、资本交易与税收风险管控、税务稽查风险防范与防范、税企争议和纳税人权益保护、房地产开发全程票据财税处理技巧与税务风险控制、房地产税务风险控制与筹划、房地产投融资与重组税务处理、企业资本运营税务规划与税收风险管理、土地增值税涉税风险及防范等课题；授课风格幽默诙谐，辛辣实操，亲和力强，关注学员感受，是位极具人格魅力的老师；其讲授的课程理论联系实际、深入浅出，重点突出，现场案例分析并解决学员实际问题；有丰富实践案例、既有高度又有深度，切实能帮助客户落地。深受学员喜爱！‖主讲内容‖一．土地增值税清算与企业所得税汇算清缴的区别联系二．土地增值税的清算单位1．建设用地规划许可证与建设工程规划许可证2．普通住宅和非普通住宅3．地下车位属于住宅还是非住宅三．土地增值税的清算时间1．通知清算的情形2．法定清算的情形四．土地增值税的收入复核1．开发产品的直接销售收入⑴ 更名费 / 面积误差 / 延期交房 / 双合同2．开发产品对外抵偿债务3．开发产品抵顶应付股息4．开发产品的抵销交易5．开发产品的员工内部认购6．回迁房的视同销售7．增值税一般计税项目的土地增值税收入五．销售税金的复核1．营业税时代的税金2．增值税时代的税金3．会计核算变化的税务应对六．开发成本的复核 1．土地成本的复核：⑴ 土地出让金⑵ 土地出让金返还⑶ 市政配套费⑷ 代建市政设施⑸ 代建非市政设施⑹ 土地闲置费⑺ 土地成本与契税的关系⑻ 土地成本的分配2．前期工程费：⑴ 招标代理费⑵ 勘察设计⑶ 场地通平3．建筑成本的复核：⑴ 工程造价的审核⑵ 大额长期未付款的审核⑶ 向第三方付款的审核⑷ 向本单位其他账户付款的审核⑸ 建筑企业在项目地预缴税款的审核4．基础设施：⑴ 属于土地成本的情形⑵ 属于基础设施的情形⑶ 占道停车位的税务处理5．公共配套设施：⑴ 产权属于政府的公共配套设施⑵ 产权属于全体业主的公共配套设施：① 法律规定属于全体业主② 商品房买卖合同约定属于全体业主③ 地下人防车位6．开发间接费：⑴ 与管理费用的区别⑵ 现场施工管理人员⑶ 样板房装修 ⑷ 归集的截止时间七．期间费用的审核1．资本化利息2．向金融机构支付的利息3．扣除限额八．土地增值税清算对企业所得税的影响九．土地增值税清算后的开发产品销售十．专家现场与您答疑互动，学员问老师答，疑难问题不带回家‖培训对象‖各房地产开发公司主管财税的总经理、财税总监、财务经理、财会人员，注册会计师、注册税务师和企业纳税经办人员。‖资 料‖本次2天专题配套的讲义，政策辑要与案例集资料。‖培训时间‖2019年9月19日至21日（19日下午报到，20-21日两天课程）‖培训地点‖成 都◇嘉好·弗斯达酒店（成都市金牛区成华西街8号） ‖相关费用‖人民币3680元/人（含授课、场地、资料、会务、现场咨询费等）。↘如需安排食宿者，可统一安排，费用自理，（具体详见参会确认函）。Ø户 名：北京金旭红企业管理中心有限公司Ø账 号：0719 1001 0302 0001 683Ø开户行：北京农村商业银行股份有限公司翠屏北里支行‖联系方式‖课程咨询顾问：刘 翔137 1870 3875（兼微信号）座 机：（010）80574763【打座机的话就说找刘翔】报名专用邮箱：2850160377@qq.com‖增值服务‖☆参会学员可享受房地产企业管理教育网会员积分赠送服务：税法查询、纳税辅导、在线专家答疑、远程教育、网上信息检索、QQ论坛交流等。新征管模式下的企业增值税合同、发票管理及业务协同操作与规划专题班9月23–25日‖郑 州·金河宾馆‖主 讲：桑立勤
‖专题背景‖ ‖专题背景‖
C2019年是税收改革重要的一年，减税降费是这一年的大主题，各种优惠政策铺天盖地，再加上深化增值税改革的持续推进，如降低增值税税率、加计抵减等，对企业合同、发票、业务流程、财务核算和税负等都产生影响，这一系列变化不仅关系着企业上下游业务，也对企业内部核算带来风险，让企业对这些变化应接不暇。C同时，降低社会保险费率，是减轻企业负担、优化营商环境、完善社会保险制度的重要举措。近期，河南省人力资源和社会保障厅、河南省财政厅、国家税务总局河南省税务局、河南省医疗保障局发布关于降低社会保险费率有关问题的通知，参保单位统一按16%的比例缴纳基本养老保险费，职工个人缴费比例为8%。灵活就业人员缴费比例为20%。其他社会保险费率也有所下调。C这一系列财税政策的变化，无不提醒着企业即将面临的挑战，必须及时转变财税管控思维，找到与自身相适应的业务、财务、税务协同管控策略，透彻分析企业运营中涉及的各类业务，策划每个细节，完成每一个环节的控与筹。C围绕2019年减税政策和国家出台的税收政策，全方位、全税种重点剖析企业发生的涉税事项，针对2019年新税政管控环境下，企业业务处理亟需解决的疑难问题，从票据管控技巧、合同设计、业务处理、防控措施等各个方面细致讲解如何规范业务流程、合同等最实际问题，教您妥善应对各链条上的计税、扣除等问题，助您把控好纳税风险第一关。‖主讲导师‖桑立勤：国内著名资深实战型财税培训讲师、资深财务管理专家、纳税筹划专家、国内某大型集团公司财务总监, 各地税务局特聘讲师,中国总会计师协会的特聘专家讲师。桑老师在税务领域有着20多年的财务实战工作经验，曾先后在全国进行税务大型培训数百场；2017年度被评为“优秀财税教师”；桑老师授课风格活泼幽默，积极热情，乐于分享，通俗易懂，课堂气氛活跃，得到学员们的一致好评。‖课程收益‖ C洞悉要点 — 帮助企业深度认知减税降负政策对企业的影响；C提示风险 — 对合同、票据管理等业务进行规范，降低风险承受成本；C指点操作 — 攻破全流程各税种涉税疑难及申报管理，把控操作风险；C案例贯穿 — 提示各种链条上的业务协调策略，进行合理筹划，享受政策红利。‖主讲内容‖第一节：最新政策解读一．关于增值税税率变化新政策解读及实际合规运用1．这两个申报正式合并！税局新政策！财务工作大大减轻！国家税务总局关于实施便民办税缴费十条新举措的通知-税总函〔2019〕223号2．国家又发布一大批减税降费福利政策财政部关于调整部分政府性基金有关政策的通知-财税〔2019〕46号3．降低社会保险费率有关问题的通知国办发〔2019〕13号（社保如何缴纳）4．国家税务总局关于调整增值税纳税申报有关事项的公告等增值税改革配套文件总结⑴ 国家税务总局关于调整增值税纳税申报有关事项的公告（国家税务总局公告2019年第15号）；⑵ 财政部 税务总局 海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告（财政部 税务总局 海关总署公告2019年第39号）⑶ 国家税务总局关于深化增值税改革有关事项的公告（国家税务总局公告2019年第14号）5．关注留抵发票和滞留发票带来的涉税风险二．减税降费政策下发票如何规范使用1．两部门发布实施小微企业普惠性税收减免政策2．关于继续实行农产品批发市场农贸市场房产税 城镇土地使用税优惠政策的通知-财税〔2019〕12号3．明确了！这项涉及多个税种的税收优惠政策继续执行4．国务院推出优惠政策5．国家税务总局公告2019年第4号《关于小规模纳税人免征增值税政策有关征管问题的公告》：6．【残保金】降了-财税〔2018〕39号7．9种常见发票的涉税风险点8．企业发票管理混乱引起的税收风险增加9．企业业务发生证据缺失使企业多交冤枉税10．重磅！劳务报酬代开发票不再预征个税！税局刚明确！（代开劳务费发票代扣个税问题解读）11．这种方法能同时降低社保、个税和增值税三．企业财税重大差异协同管理的内涵和目标1．协同管理的内涵（坚持“做账是有风险的”理念） 2．协同管理目标 （会计与税务的协同管理就是要实现“不多缴税”、“不早缴税”和“合法合理纳税”）3．税控制度的重置可以确保企业经营管理的规范4．营业税金及附加科目没了，增值税核算及账务处理有新变化5．往来类科目风险点提示6．各部门签订合同的签订注意事项，如何做到合同、票据四流统一⑴ 采购合同涉税条款分析与风险防范⑵ 销售合同涉税条款分析与风险防范⑶ 对销售合同进行税务筹划时的法律风险防范⑷ 票流与“合同流、资金流和货流” 四流统一⑸ 重磅！劳务报酬代开发票不再预征个税！税局刚明确！（代开劳务费发票代扣个税问题解读）第二节：集团公司与各分子公司的涉税筹划，案例分析操作要点一．实行注册资本认缴登记制1．实行注册资本认缴登记制（抽逃资金的风险）2．企业信息公示制度改革对多套报表的影响3．注册资本认缴制度账务处理、涉税事项（案例分析）二．筹建活动中的账务处理与税务处理1．注册时就要考虑的税收问题2．子公司、分支机构的设立选择3．在关联关系上的区别4．分支机构的选择5．分公司与子公司的优劣分析7．异地经营决策的选择6．现行税法下可以考虑设立如下子公司7．企业实际筹划案例分析第三节：企业税务管理及涉税风险点，站在税务角度进行财税处理;实务中如何做好内部风险控制，规避税务风险，各种常见费用发票等涉税问题分析一．管理费用核算技巧1．业务招待费等涉税问题分析2．公司经常与客户一起出差考察业务,客户的机票等费用是否允许税前扣除?3．公司业务人员出差时，填列出差的误餐补助一般都没有发票，对于此项是否一定需要取得餐饮发票才可以列支？如果没有餐饮发票，是否可以凭公司制定的规章制度填列报销？4．劳动保护费涉税问题解析5．职工福利费的会计处理与纳税调整6．职工餐饮食堂买菜没票如何处理二．销售费用核算技巧1．广告费用的税前扣除条件2．广告费用的票据形式第四节：如何从报表看问题，识别税务风险1．会计主管，管什么？2．会计主管“票账表全流程”10项核心能力3．月底要向老板说清三件事4．财务报告分析的基本方法5．公司报表粉饰典型手段6．财务分析：应收款=收入调节池7．财务分析：其他应收款如何转移资金8．财务分析：收入要看质量9．引起增值税税负率变动的因素10．会计报表的财务分析11．科目的风险评估及调账第五节：借款的税务处理（如何规避非法集资和高额借贷风险）1．借款费用会计准则与税法比较分析与纳税调整2．借款费用（利息支出）的基本规定以及关联企业借款利息税前扣除的借款数量限制3．企业向非金融企业及个人借款发生的利息支出，利率如何掌握？4．关于如何提供“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”问题5．出资未到位的利息的税前扣除问题（认缴制下存在的实际问题）6．支付利息应取得发票的问题7．非金融企业接受关联方债权性投资与其权益性投资的规定比例为2：1（案例）8．关联企业间业务往来发生借款坏账损失如何扣除？9．稽查案例：公司以借款之名变相给员工发放补贴偷逃个税被查！10．统借统还业务的相关处理11．财政部税务总局关于明确养老机构免征增值税等政策的通知财税〔2019〕20号12．集团间无偿资金往来，税收风险把控第六节：所得税税前扣除疑难问题及汇算清缴实务操作一．企业所得税汇算清缴1．关于2018版企业所得税预缴纳税申报表部分表单及填报说明的公告（国家税务总局公告2019年23号文件）2．汇算清缴再出新规定！资产损失不再报相关资料了！3．国家税务总局政策解读小额零星经营业务相应可按新的标准判断4．巧用跨期发票，避免多缴税5．跨年度成本费用扣除应分三种情况妥善处理6．与取得收入无关的支出7．不可在企业所得税税前扣除的8项支出8．实际中，以下支出可以用白条和收据就可以在企业所得税前扣除9．实务问题解答⑴ 人人有份的实物福利的税务处理⑵ 企业租用个人私家车的财税处理⑶ 为员工报销的通讯费扣除问题⑷ 单位组织员工体检，并统一向体检单位支付体检费问题⑸ 资本公积、留存收益转增资本（股本）是否缴纳个人所得税和企业所得税？⑹ 返聘离、退休人员报酬的税务处理第七节：财政性资金的税收政策（实务中如何合规使用会计科目，做到专款专用，如何享受不征税政策）关于印发修订《企业会计准则第16号—政府补助》的通知一．财政性补助资金的会计处理1．与资产相关的政府补助，应当确认为递延收益2．与收益相关的政府补助，应当分别下列情况处理：3．案例分析：⑴ 案例1：A公司2018年5月从政府获得800万元政府补助，专项用于补助未来企业所发生的费用支出，该项补助符合不征税收入条件。假设2018年该企业花费300万元用于政府指定用途，企业如何做账务处理？⑵ 案例2：A公司2018年2月从政府获得800万元政府补助，专项用于补助未来企业的资本性支出，该项补助符合不征税收入条件。假设2018年全部将资金用于指定用途，用于构建固定资产，该固定资产从2018年12月开始投入使用，折旧年限10年，不保留残值。企业如何处理？二．不征税收入的税务处理1．《财政部、国家税务总局关于财政性资金、行政事业性收费政府性基金有关企业所得税政策问题的通知》（财税[2008]151号）2．《财政部、国家税务总局关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知》（财税[2011]70号）3．不征税收入用于支出形成的费用资产的税务处理（案例）第八节：个人所得税改革新政策解读与实务应用一．新税制的变化1．“分类与综合”所得税制并行2．“预扣预缴+汇算清缴”综合所得新税制3．六项专项附加扣除+个人所得税APP4．过渡期间，工薪所得个人所得税的计算方法是什么？5．国务院关于印发个人所得税专项附加扣除暂行办法解读6．实务理解年终奖新政和关键点7．总局解答：年终奖个税“临界点”8．父母离异再婚后赡养老人专项附加扣除等热点问题二．社保归一税务1．临时工是否要缴纳社保？国家税务总局甘肃省税务局：临时工企业是否需要缴纳社保?应该如何缴纳社保?2．社保系列问题⑴ 社会保险的缴费标准？⑵ 社会保险费缴费基数的特殊情况处理？⑶ 缴纳的项目和比例不同？⑷2019年1月1日税务机关全面接管，风险有多大？⑸ 社保按全省上一年度社平工资的60%～300%，视企业工资水平确定。⑹ 应对养老保险应当关注的问题⑺ 界定好不交社保的几种情况⑻ 新社保2019年1月1日执行。哪些人可以不交社保？第九节：纳税评估及税务稽查实务，学会高效沟通1．金税三期的功能，对发票的要求⑴ 金税三期中对于财务报表数据预警⑵ 金三采用的：“网络爬虫”⑶ 金税三期上线后的税务风险控制⑷ 这三种情形下的发票风险最大关于虚开增值税专用发票定罪量刑标准有关问题的通知⑸ 医院管理：两票制+营改增+药品流通行业整治2．国家税务总局关于印发《税务稽查随机抽查对象名录库管理办法（试行）》的通知税总发【2016】73号3．什么是纳税评估?4．什么是税务稽查？（如何应对？实际案例分析）5．国家税务总局重点稽查对象有四类。6．最容易被稽查的38项财务异常7．企业自身哪些行为会带来涉税风险？8．因逃避缴纳税款违法行为带来的涉税风险9．稽查可以拷贝我电脑里的资料吗？10．“国税、地税联合进户稽查”11．财务需要重点关注的报表问题与财务处理技巧（通过案例分析风险)12．税务稽查案例：⑴ 老板指示女会计虚开增值税发票近800万！女会计判6年罚25万，老板判3年罚20万13．税务稽查：不仅查公司账户，更重点查公司法人、实际控制、主要负责人的个人账户14．税务稽查重点工作安排的主要内容15．影响信用评定结果最关键的几个指标16．如何写纳税自查评估报告？‖培训对象‖企业主管财税的总经理、财税总监、财务经理、财会人员，注册会计师、注册税务师和企业纳税经办人员。‖资 料‖本次2天专题的配套讲义，政策辑要与案例集资料。‖培训时间‖2019年9月23日至25日（23日下午报到，24-25日两天课程）‖培训地点‖郑 州◇金河宾馆（郑州市金水区经三路与金水路交叉口东北角） ‖相关费用‖人民币3280元/人（含授课、场地、资料、会务、现场咨询费等）↘如需安排食宿者，可统一安排，费用自理，（具体详见参会确认函）。Ø户 名：北京金旭红企业管理中心有限公司Ø账 号：0719 1001 0302 0001 683Ø开户行：北京农村商业银行股份有限公司翠屏北里支行‖联系方式‖课程咨询顾问：刘 翔1371870 3875（兼微信号）座 机：（010）80574763【打座机的话就说找刘翔】报名专用邮箱：2850160377@qq.com‖增值服务‖☆参会学员可享受房地产企业管理教育网会员积分赠送服务：税法查询、纳税辅导、在线专家答疑、远程教育、网上信息检索、QQ论坛交流等。‖报名方式‖参会学员请在会议前将回执表传至报名专用邮箱，以便会务组做好准备工作。2019年建筑施工业财务精英特训营：—财务管理+核算+司法解释（二）+合同（财税条款）解析专题9月25–27日‖成 都·安泰安蓉大酒店‖主 讲：刘海燕‖课程背景‖ C建筑业施工周期长、业务模式多、涉税业务复杂，成本核算独特，本课程将全方位、多视角系统讲解建筑施工企业财税那些事儿，课程内容贯穿建筑施工企业从建账到项目结算的经营全过程、涵盖了建筑施工企业财务管理、会计核算、合同管理等亟待解决的问题，课程在突出实操性的同时，注重学员管理能力的提升，为建筑施工企业提供一个可以复制的全流程财务处理操作模板，手把手、实战化、互动式讲解每一项业务、每一个财税处理环节的操作，打造建筑业财务管理精英。‖课程收益‖C了解建筑行业特点、熟知建筑业专业术语、全方位全流程掌握建筑施工企业会计核算、风险管理、税务管理、资产管理、报表编制与分析，打造建筑业通用财税管理人员。‖主讲专家‖刘海燕：中央财经大学金融学硕士，北京财税研究院研究员；河北某大学会计学院会计专业带头人，理论和实践经验丰富。河北省航天信息职业培训学校、金蝶河北省分公司、尚拓教育培训等多家培训机构优秀培训讲师，河北省税务局优秀培训讲师，现任某财务公司顾问，曾为多家企业进行企业内训、纳税筹划。河北工程技术学院会计学院会计专业带头人、河北华信德财税集团财务顾问、河北尚拓教育集团财务顾问、智联招聘人才发展中心首席财税顾问！授课特色：紧扣企业需求，无缝贴近工作实践，突出实际操作！‖主讲内容‖第一节：建筑施工企业概述（概述篇）一．建筑施工企业的特点1．建筑施工行业特点2．建筑施工企业的经营特点3．建筑施工企业的经营流程二．建筑施工企业的专业术语第二节：建筑施工企业会计核算（会计篇）一．施工企业各环节会计核算要点1．投标阶段会计核算要点2．施工准备环节核算要点3．施工环节核算要点4．竣工结算环节核算要点5．售后维保阶段会计核算的要点二．建筑施工企业往来款项会计核算1．应收和应付账款的核算2．其他应收和其他应付账款的核算3．坏账准备的确认及核算三．建筑施工企业存货（材料物资）的核算1．建筑业材料的核算⑴ 建筑业材料的概念、分类及计价⑵ 建筑业材料购进的核算⑶ 建筑业材料领用的核算⑷ 建筑业材料退库的核算2．建筑业周转材料的核算⑴ 周转材料购进的核算⑵ 周转材料领用及摊销的核算3．存货的清查盘点的会计处理四．建筑施工企业固定资产的会计核算1．固定资产的初始计量⑴ 外购的固定资产⑵ 自行建造的固定资产⑶ 融资租入的固定资产2．固定资产折旧3．固定资产的后续支出⑴ 资本化的后续支出⑵ 费用化的后续支出4．固定资产的处置⑴ 投资转出的固定资产的核算⑵ 出售、报废、毁损固定资产的核算5．临时设施的核算⑴ 临时设施的特点⑵ 临时设施的会计核算⑶ 临时设施的摊销方法及核算⑷ 临时设施的拆除和报废的核算五．建筑施工企业成本费用的会计核算1．成本费用的概述⑴ 工程成本的基本概念和内容⑵ 工程成本项目的内容⑶ 工程成本核算的基本要求2．工程成本核算的对象与程序⑴ 工程成本核算的对象⑵ 工程成本核算应设置的会计科目⑶ 工程成本核算的一般程序3．工程成本的会计核算⑴ 工程成本中材料费的归集和分配⑵ 工程成本中人工费的归集和分配⑶ 机械使用费的归集和分配⑷ 工程成本总辅助生产费用的归集和分配⑸ 其他直接费用的归集和分配⑹ 间接费用的归集和分配六．建筑施工企业期间费用的核算1．管理费用2．销售费用3．财务费用七．建筑施工企业收入的会计核算1．建筑施工企业收入概述⑴ 建筑施工企业收入的概念和特征⑵ 建筑施工企业收入的分类和主要内容2．建造施工合同收入的确认及核算⑴ 建造施工合同收入的确认条件⑵ 建造施工合同收入的核算方法八．建筑施工企业工程结算1．工程结算的核算⑴ 工程价款结算的方式⑵ 工程结算的依据及核算方法第三节：建筑工程施工企业合同管理（合同篇）— 建筑业司法解释（二）一．建设工程施工合同概述1．建设工程施工合同的概念2．建设工程施工合同的特点3．建设工程施工合同的订立4．《建设工程施工合同示范文本》简介二．建设工程施工合同的主要内容1．合同文件及解释顺序2．图纸3．双方的一般权利和义务4．施工合同的进度控制条款5．施工合同的质量控制条款6．工程投资控制条款7．施工合同的监督管理8．首次执行《建造合同准则》9．建筑施工企业合同管控⑴ 施工企业审核时必看的19项合同内容（含标准税务条款/付款条款/发票条款）⑵《工程施工总承包合同》的条款（财税条款）⑶《工程施工专项分包合同》的条款（财税条款）⑷《钢材/商品混凝土采购合同》的价外费用的涉税筹划⑸ 施工企业常见违约的税收筹划⑹ 施工现场不同用工方式（劳动合同方式/劳务分包方式/劳务派遣方式）的财税处理及筹划⑺ 不同的施工机械租赁方式不同的涉税影响及筹划⑻ 针对两项以上交易合同如何拟定及其财税处理？⑼ 建筑施工企业的各类供应商如何选择才可以实现税收利益最大化？三．建筑施工企业财务人员及企业管理者个人风险管理1．财务人员个人风险⑴ 财务人员风险的主要来源⑵ 财务人员需要承担的责任⑶ 财务人员“正当防卫术”2．企业管理者个人风险⑴ 企业管理者个人风险的主要来源⑵ 企业管理者需要承担的责任⑶ 企业管理者的风险防范策略四．建筑施工企业财务人员沟通技巧及价值提升1．财务人员沟通技巧⑴ 摆正自己的位置，掌握说话的分寸⑵ 既要坚持原则，又要讲究方法⑶ 和领导沟通时，要做好沟通前的准备⑷ 把握沟通技巧和方式2．财务人员价值提升⑴ 经常与领导沟通⑵ 适当时给出自己的见解⑶ 学会给领导解决一些难题⑷“以退为进”是价值提升的一种方式⑸ 提升自己的专业能力⑹ 给自己创造更多参与决策的机会⑺ 让企业或自己处于“一定的险境”也是自我价值的一种体现第四节：现场咨询答疑（每天下午16：30至答疑完为止）‖培训对象‖建筑安装、房地产、劳务业老板、财务总监、税务总监、合同管理、票据管理、法务部负责人、财务经理、税务经理；各会计师事务所、税务师事务所、代理记账公司和涉税咨询顾问公司的负责人及其工作人员。‖资 料‖本次2天专题配套的讲义，政策辑要与案例集资料。‖培训时间‖2019年9月25日至27日（25日下午报到，26-27日两天课程）‖培训地点‖成 都◇安泰安蓉大酒店（成都市金牛区茶店子正街132号） ‖相关费用‖人民币2380元/人（含授课、场地、资料、会务、现场咨询费等）。↘如需安排食宿者，可统一安排，费用自理，（具体详见参会确认函）。Ø户 名：北京金旭红企业管理中心有限公司Ø账 号：0719 1001 0302 0001 683Ø开户行：北京农村商业银行股份有限公司翠屏北里支行‖联系方式‖课程咨询顾问：刘 翔137 1870 3875（兼微信号）座 机：（010）80574763【打座机的话就说找刘翔】报名专用邮箱：2850160377@qq.com‖增值服务‖☆参会学员可享受房地产企业管理教育网会员积分赠送服务：税法查询、纳税辅导、在线专家答疑、远程教育、网上信息检索、QQ论坛交流等。☆参会学员可同时获得我公司最新2019版房地产“财税答疑”手册一本。 ‖报名方式‖参会学员请在会议前将回执表传至报名专用邮箱，以便会务组做好准备工作
大数据、大风控、大稽查征管格局下房地产建安企业财税风险剖析及破解之道
沈阳 9月21-22日（2天）
报名咨询：010-80574763 刘翔老师
■ 培训对象
房地产企业总经理、财务总监、投资总监；财务经理、税务经理，主管会计等相关从业人员。建筑企业总经理、财务总监、投资总监；财务经理、税务经理，主管会计等相关从业人员。
■ 专题背景
在“金三并库+国地税合并+黑名单联合惩戒+个税改革+社保改嫁”的大背景下，总局2019年提出 “提层级+壮筋骨+促联动”的稽查新手段，发挥稽查“利剑”作用，构建以大数据为依托、以大风控为基础、以大稽查为震慑的现代税收征管大格局。
房地产建安企业经营周期长、成本费用复杂、经营环境不规范等原因，税收风险相比其他行业而言，更加复杂，如何面对即将到来的稽查风暴？如何未雨绸缪降低企业的风险迫在眉睫。
本次课程以“三大”征管格局为背景，为你详细剖析房地产建安企业个税新政、社保入税及人工费用联动稽查带来的涉税风险，对企业常见易错高发纳税误区进行深入分析，并提出破解之道，使纳税人在新征管模式下知己知彼、从容面对，并降低财税人员的涉税风险及刑事风险，降低企业的税收成本，体现财税价值。
■ 主讲专家
李国华：注册会计师，注册税务师、资产评估师、全国管理咨询师；北京财税研究院研究员；中央财经大学、北京国家会计学院、河北财经学院等院校特聘讲师；北京金旭红教育咨询公司首席税务咨询师、著名实战派地产税务专家。现担任多家大中型地产建筑企业和税务、审计、评估等税务顾问工作。从事税务工作20余年，熟悉税收征管工作的实际情况，深谙企业的涉税需求，具有丰富税务实战经验，并操刀数十家上市公司及大型企业税收筹划。先后在上百个城市举办过财税专题讲座与培训，深受业内人士好评。在培训中擅长将税收政策的解读和具体税务实践结合，讲授由浅入深、内容准确、分析透彻、操作实用；授课风格生动诙谐、风趣幽默，深受学员好评，业内称为“实战大师、金牌讲师”。
■ 主讲内容
一、 知己知彼—2019年稽查环境剖析
1. 现代税收征管大格局=大数据+大风控+大稽查
2. 提层级+壮筋骨+促联
3. 金税三期并库+国地税合并
4. 个税+社保+人工费用联动稽查
二、 2019高风险税收新政剖析及实操技巧
1. 税率变动新政剖析及谋划策略
2. 关联方融资新政策剖析及应用技巧
3. 小微企业新政策剖析及应用技巧
4. 28号公告深度剖析—一个核心5个特例
5. 货物+建筑安装”新政剖析及涉税风险把控
6. ……
三、 社保“改嫁”财税风险剖析及破解之道
1. 社保缴费违规处罚
2. 社保的缴费范围及破解之道
3. 社保的缴费基数及破解之道
4. 社保稽查风险应对10大策略
四、 个人所得税财税风险剖析及破解之道
1. 防不胜防—个人所得税的征税范围
2. 年终一次性奖金实操技巧及破解之道
3. 福利费—个税高风险区
4. 食堂费用的3种形式及危机化解
5. 私车公用涉税风险把控及危机化解
6. 往来科目中个税风险及危机化解
五、 房地产建安企业成本费用类财税风险剖析及破解之道
1. 票据稽查的“九字方针”及破解之道
2. 发票列支税收原则及5大特例
3. 税前扣除凭证“三性”原则及风险把控
4. 告知60日内补开、换开票据新规及处理技巧
5. 食堂票据列支技巧和破解之道
6. 临时工费用列支技巧和破解之道
7. 施工现场的水电费的博弈及处理技巧
8. 临时占用农民的地费用列支误区及处理技巧
9. 融资费用常见纳税误区及破解之道
10. 工资薪金支出关注及风险点及破解之道
11. 成本核算、结转常见纳税误区破解之道
12. 限地价、竞配建”供给模式涉税风险点如何化解？
13. 母公司拿地子公司运作涉税风险剖析及处理技巧
14. 以路换地（红线外支出）涉税风险剖析及处理技巧
15. 工程预决算在成本列支中的指导作用
16. 挂靠开票涉税风险把控及处理技巧
17. 甲供工程（甲供材、甲供设备）涉税风险把控及破解之道
18. 差旅费、会议费常见纳税误区破解之道
19. 跨期费用常见纳税误区破解之道
20. 项目经理负责制下的项目经理提取利润的合法渠道及个税的处理
21. 商住一体楼财税核算技巧及税收风险应对
22. 地下停车场是否需要分摊土地成本？
23. 必须简易计税和可以简易计税实操技巧
24. 售楼部所得税和土地增值税税前列支差异及风险规避
六、 房地产建安企业收入类财税风险剖析及破解之道
1. 预收阶段涉税风险剖析及处理技巧
2. 土地增值税预征的计税依据确认争议及涉税风险把控
3. 完工标准确认涉税风险剖析及处理技巧
4. 营改增对土地增值税收入的影响及争议分析
5. 企业取得政府返还土地出让金的六种形式及税务处理
6. 房地产企业对本企业职工降价售房如何计税？
7. 政府限定回迁房价格如何确认收入额？
8. “拎包入住”（精装房）涉税风险剖析及税务筹划
9. 免租期财税风险剖析及处理技巧
10. 尾盘销售涉税风险剖析及处理技巧
11. 合同违约金常见纳税误区破解之道
12. 营销策略常见纳税误区破解之道
13. 关联方交易常见纳税误区破解之道
14. BT、B0T、EPC、PPP等项目涉税要点把控
15. 资本运作房地转移涉税风险把控及破解之道
16. 建筑企业个人所得税征管实践及处理技巧
七、财税规划布局及两大指导思想
1. 组织架构规划
2. 证据管理规划
3. 业务交易模式的变革
4. 稽查风险应对两大核心原则
八、股权运作利弊剖析及实操技巧
1．股权最重要8条生命线
2．股权转让协议中的法律和税务风险及管控策略
3．股权转让协议签订技巧及谋划策略
4．股权收购中不可忽视的土地增值税和契税风险及化解策略
5．股权转让中的九大纳税误区
6．股权收购应当心“财务陷阱”
九、新稽查环境下财税人员自保措施
■ 咨询热线
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